2011第八届中国别墅节由中国指数研究院、中国房地产指数系统联合主办，搜房网、搜房别墅网联合承办，以“全球别墅 中国巡演”为主题，从产业发展趋势、消费趋势、产品、营销、资本等不同维度盘点全球别墅，展望别墅界未来的发展趋势，为全球的高端别墅项目和别墅买家搭建顶级的交流平台，寻找别墅产业的可持续发展之路。 

在《未来的中国别墅》演讲中，饶先生就别墅的含义、做好定制屋的条件和未来的中国别墅发展趋势等进行了阐述。他首先指出：别墅不仅仅是一种建筑的类型，它更重要是一种被选择的生活经验和被选择的生活方式。他以中国人买衣服为例，“从到地摊上买衣服，到百货公司买衣服，到名牌专柜买衣服，最后是找师傅做衣服。以我为例，我已经有二十几年没有买衣服了，很多都是我自己设计的。”他认为，随着别墅市场的发展，定制屋将越来越有市场，但是，有品位的客户才能住到有品位的房子，所以找一个有经验的设计师设计未来的房子非常重要。 

演讲中，饶及人先生还和参会人员分享了龙安公司在规划杭州私人别墅以及北京通州赵莉大师美术馆方面的想法和经验。他还进一步指出：中国未来的五大房地产产品是城市综合体、高档别墅、结合医疗的老人公寓、度假酒店及绿色住宅。 

会议最后，饶及人先生参与了“调控下的中国别墅发展之道”论坛，饶先生表示：别墅是一种生活的方式，是生活的经验，买别墅的人大多都是亲子的人，在他看来，别墅产品个性化将成为趋势，营造绿色建筑是开发商的重要责任和商机。

            http://s15/bmiddle/499887dega82fe641fcfe&690饶及人先生接受采访

饶及人先生现场发言如下，与读者朋友共享： 

饶及人：定制式别墅 中国别墅设计发展新趋势

原文链接：http://villa.soufun.com/2011-07-08/5388423.htm

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2011-07-08 21:07:00 来源：搜房别墅网 叶岚

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非常感谢搜房网给我这个机会跟大家分享一下未来别墅设计趋势，别墅节能够连续办八年非常不容易，我们在这里能够参与第八届别墅节，我希望别墅节能够一直办下去，到二十年的时候还能给大家做报告。今天我给大家带来的题目是未来的中国别墅。未来的中国别墅到底是什么个东西，我跟大家分享一下。

别墅不仅仅是一种建筑的类型，它更重要是一种被选择的生活经验和被选择的生活方式，我们住宅很多种，并不都是用来遮风档雨的虽然都是住宅但有显著的不同。如同，中国人买衣服，打工仔从地摊上买衣服，有钱的到百货公司买衣服，再有钱的到名牌的专柜买衣服，最后是找师傅做衣服。

我们中国人从吃的饱到吃的好，到吃的精，到吃的健康，吃的有个性，这些阶段有着不同的哲学，从照搬西方的别墅小区，到中国风味的别墅小区，从联体、叠拼、前院后厅，到混合开发的别墅小区，每个阶段都不一样，所以我觉得从大量的房子中挑选房子，到找个好建筑师设计的房子，中国的别墅设计也跟刚才我讲的衣服一样，每一个阶段，都是一次演进，中国别墅最后是定制屋，这是在西方最高档的别墅。

我们在做别墅的时候常常有误差，所有独门独院的房子是不是别墅，别墅在英文上分的很清楚，有好几个等级，一个是独立住宅，第二是私人大院，第三是高级别墅，最高档的就是定制。你要到国外就要说明要哪种。

你看图片（1）中这种别墅算不算是高档别墅，图片（2）它也许是高档别墅，但不是定制屋，图片（3）中的别墅就是定制屋，它的设计上是非常个性化的，就像我们穿衣服一样，要求个性化。当中国人越来越有钱，中国人的品位也越来越高了，所以我觉得目前应该是讨论下一代中国别墅类型的时候了。

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图（1）

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图片（2）

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图片（3）

以前在中国私人飞机、游艇都是望不可及的奢侈品，但是现在对中国人来讲，买个游艇，买个飞机已经是很普遍了，中国游艇快速成长，跑车、养马也不是奢侈品了，很多高档的人都是很普通的，非常容易达成的。定制别墅，有如一道菜，它必须有好的材料，好的摆设，好的氛围，更重要的是好的厨师。同样的，没有经过仔细设计，仔细监工和建设的房子不可能是豪宅，它只是一个大众产品，就像在名牌专柜买的衣服一样。

要有品位的客户才能住到有品位的房子，有品位的客户吃到有品位的菜，所以找一个有经验的设计师设计你未来的房子是非常重要的。在这种定制屋里面，客户必须将他的需求说的很清楚。就是你的要求是什么？你对你的东西要求什么？而这个要求每个人都不一样，同样的三房两厅，或者是四房两厅，每个人的生活方式、生活节奏都不一样，风格也不是地中海风格，法式风格，土耳其风格而已。很多高级住宅，最后能够留下来，都是定制屋。建筑学里面就说得很清楚，它是一个无法复制的，像图片（4）的这栋房子，基本上它无法复制，也没有必要复制。

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图片（4）

定制别墅源自于你到底要求什么。它必须有很好的位置，风景、光线，以及它旁边的草地，花园…等条件。另外别墅花园特别重要，别墅花园的设计必须小心谨慎，必须与建筑和自然环境相连接的全部经验结合。我们到国外去看所有的别墅，花园都非常的讲究，有的花园是屋主自己整理，有的花园是有专人整理，但是每个别墅的花园都是它的精品。它每个地方设计都会非常的巧，非常的妙，品质也非常高。所以别墅不仅仅是繁忙的退却，也是社会联络的工具。

为什么比尔盖茨最高的享受是请你到他家住一宿?在美国最高的礼节不是去高档餐馆吃饭，而是在家里宴请。在家里宴请，一方面看你的实力，最重要的是看你的品位，以及你这个人的个性是什么样的。所以所有人高级社交场所都是最后请到家里来。

但是在家请客有几个重要要点，第一个必须有温馨漂亮的客人房，第二必须有佣人的服务。客人和主人的停车服务也不一样。每个地方来宾、住宅、花园都有非常强烈的维护。我们在美国，别墅是主人通过爱好释放感情的地方，最重要的他希望让来访者有忘怀的技术体验，到他家里住一晚上是终身难忘的体验，而不是像我们现在，大家住了以后没什么了不起，五星级酒店可能比你更好。到好别墅住一宿,应该让你的客人像游人一样，会有一个非常难忘的经验。

定制别墅需要有很多的条件，首先除了外形以外，内部还必须有安全的网络，内装修的设计，风景的设计，材料的使用，规划都要下很多功夫。它不但是很多新的材料引用，新的景观方式处理，而且非常讲究细节。有如任何的好的艺术品都是经得起把玩的，可以把在手上慢慢看，慢慢欣赏，高级别墅也是一样的，它每个地方的东西都花很多时间设计，去看，让人家觉得这个地方真是花了很多心血，不是一般工厂造出来的。手工打造并不是找几个民工去做，手工打造是在所有细节处理上要特别注意。

后面我给大家看一下在美国的定制屋的图片（5），没有一栋是一样的，刚才讲住别墅是经验，没有人一辈子都住在别墅里面，也没有人在别墅里面住一辈子。别墅我的目的就是请客人在家里吃饭，在家里有最好的红酒，最好的雪茄，最好的灯光设计，最新的科技运用，而且我们希望非常温馨，让客人在你家做客留下深刻的印象，人家觉得在这里是不一样的，这就是住在定制屋的经验。所以图片中的每栋房子都花了很多时间，所以每栋房子地形都不一样。

http://s9/bmiddle/499887dega8305c4cea28&690图片（5）

下面展示我们在中国做的几个定制屋，这是替一个非常有名的企业家在杭州做的，两千平米。我们最近在通州做了一个非常有名的艺术家他的私人别墅，一千五百平米，完全定制符合他生活的方式，当然像杭州富春山居，这种大型的定制别墅区也是我们在2004年设计的，由于每栋房子都不一样，这些房子当时是在杭州卖的最贵的，那个时候就能卖到四万块钱一平米，因为每一栋房子给屋主客人的经验都不一样。

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http://s5/bmiddle/499887dega8304e4bb284&690这张图片（6）中的房子是我刚替我自己浙江青田的老家设计的，这也是个定制别墅，这是为了堂表兄弟与饶氏宗亲清明节回家乡扫祖坟的时候住的。
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图片（6）

最后分享一下未来中国的房地产五大类产品将会越来越兴旺，一个是城市综合体。高档别墅，刚才讲的定制屋。第三个是结合医疗的老人公寓。第四个就是度假酒店，第五个是绿色住宅，今天就给大家分享到这里，谢谢大家！

饶及人：别墅产品个性化成趋势 营造绿色建筑

问：能否分享一下美国的别墅市场是什么状况？

饶及人：从我这次去看美国，我认为美国的低迷情况在持续，但是这个时候是不是入场的时间呢？其实我觉得见仁见智，别墅是一种生活的方式，是生活的经验，买别墅的人，其实我觉得应该是很有家庭观念的人群，因为他喜欢的是生活方式，住这种大房子的人都是亲子的人，他希望多点时间跟孩子在一点，能够一家人在大院子里边活动，这群人士对自己住的地方有很大感情，希望有很多空间场所让他跟孩子多接触。

所以我常常讲，买别墅的男人都是好男人，因为他是顾家的人。但是买别墅一定要认清楚是自用，还是投资，还是收藏，这个里面是三个层次有三个层次不同的取舍。前面讲有人是追风，觉得自己有有钱，非要住别墅，但是发现住了别墅以后头痛非常多，因为物业管理打理院子，各方面都需要自己出力。另外开发商做别墅时候，一定要考虑到置换性和扩展性，就像北京东山墅，目前的东山墅没有一个房子是一样的，因为随着人有钱以后，他就开始加减，翻修，但是地点是无法改变的，所以别墅的地点是别墅最重要的资源。如果你没有资源，只能做低端的产品，越普遍的产品，越容易受到市场的波动，所以为了赚钱去做房地产的话，别墅应该是你最后的考虑。

另外一点，中国城市发展从沿海到内地也是不一样的，北京的情况不一定在山西或者在西部地区适用，我觉得中国每个城市都有追求别墅生活方式的人群，就看你怎么能抓住这些人群的喜好，所以我一直建议找我们设计别墅的开发商，不要像做高层住宅一样把容积率都填满，别墅不应该按平方米卖，应该是按一栋一栋卖。

我最近准备设计一个十栋面积不限，但是每一栋是一亿人民币起价的高级别墅区。价位高是因为我们给人设计是一种生活方式，生活的体验，跟与住户身份与身价相匹配的一些什么配件与装饰。中国人因为刚刚开始富有，许多人不晓得国外怎么样生活。所以这么一个生活方式，符合他现在的年龄段跟他的收入，是应该相匹配的。住别墅很重要是跟你目前的经济条件，如果跟你的生活匹不匹配，就不是好别墅。

最后别墅是不是你一辈子需要拥有的，我觉得应该是曾经拥有，而不是天长地久，美国人住别墅也是曾经拥有，我刚才跟代总讲，我现在又住回自己的别墅，我把我在朝阳公园旁的公寓卖掉了，虽然我儿女都已离家上大学，虽然是360平米，但对我来讲不够住了。我的别墅花了七个半月时间重新装修，每个地方我打造的非常细节，因为我不想把这个地方在未来五年再卖，所以我觉得每个阶段，每个产品，每个地点，都有不同的做法，最后应该每个开发商对每个城市一定要仔细推敲。随着中国人眼界开了以后，他追求的不是量产的别墅，而是越少，越新奇的别墅，买别墅的人中国将来跟美国也是一样，最后追求的是充满他个性，只适合他用，不适合其他人使用的别墅。
http://s16/bmiddle/499887dega8302337a7bf&690 问：经历了很长时间发展，到2011年，别墅产品的哪些变化对取得比较好的市场反映起到一些至关重要的作用？在高端产品的营销上、渠道上，这些年有什么样的创新？

饶及人:美国有一句俗语，绝对不要跟成功去狡辩。按照中国人来讲，成功了就是硬道理，失败了就是没道理。中国别墅前面是非常稀缺的产品，但现在是广泛的产品，未来怎么样不知道。但是从规划上来讲，咱们逆向思维，如果你到美国买一个高档别墅你会看什么东西？同样的，将来中国的这些别墅，它有一个不同的价位升级，一般的美国别墅它在设计上不看太多的装潢，而是艺术品收藏。所以一般美国高档别墅的开发商，它注重的是厕所的空间，厨房的空间，其他的空间就合理布局，然后最后留下空间让业主去做第二次的布置。另外，现在美国越来越流行绿色建筑。

五月份我在美国主持了一个建筑开发商大会，我问美国的主流开发商，你们为什么要做绿色建筑？他们说我们在商言商，谁要买什么样的房子，我们就盖什么房子。以前绿色建筑是五六十岁的买主，他认为我已经到一个程度了，也许我应该为社会做一点责任。现在买房子三四十岁的人，甚至二三十岁的人，他说我应该买绿色房子，我不希望我买房子因为资源枯竭了，我必须搬离这个地方，所以这种趋势，我觉得值得中国借鉴。今年的金九银十是房地产战国春秋时代，杀价绝对杀的非常厉害，很多的开发商这次可能会真的面临资金断裂的危机，所以我觉得做开发商的人一定要有事先未雨绸缪，这是我作为旁观者的看法。

大会主办方专题报道网页：http://villa.soufun.com/zt/201105/8thzgbsj.html