最近有许多人问我有关REIT的问题,在此,特别解释如下:

 

1965年第一檔REITs挂牌

 

REIT是“Real Estate Investment Trust”的缩写，一般称之为「不动产投资信托」。其特色主要是集合众多投资人资金，建立专以不动产投资管理为目的的基金或机构，共同分享由不动产投资所产生收益的金融工具，同时根据美国法律规定，REITs每年至少要将90%以上的应税所得（taxable income）分配予所有股东，所以固定配息成为REIT产品一项主要特色。REITs起源于19世纪中叶于美国波士顿所设立的商业信托──Massachusetts trust，1920年时，美国当时法律规定，不动产业者开发房地产后只许出租，不得出售，不动产业者无以为继，后来学者发展出一种以不动产开发商拥有的租金收取作为对价，用以汇聚公众投资，并与投资人约定赎回期限，返还本金。其后艾森豪威尔总统于1960年时签署不动产投资信托基金条款，免除过去为人诟病的重复课税积弊，REITs在美国正式具备法源基础，而全球第一档REIT亦于1965年在纽约证券交易所正式上市挂牌交易。一般而言，美国不动产投资信托主要有三大类型，第一类是权益型不动产投资信托（Equity REITs），第二类是抵押型权益型不动产投资信托（Mortgage RE-ITs），第三类则是混合型权益型不动产投资信托（Hybrid REITs）。权益型不动产投资信托是指直接投资不动产开发投资组合，其主要收益来源为不动产租金收入，经营绩效收益或处分不动产的资本利得，权益型REITs是目前全球所有REITs中比重最高者，以美国为例，有高达九成以上的REITs均属此类。抵押权型不动产投资信托是指非直接投资不动产，而是将募集的资金经由金融中介贷予不动产开发商或经营者贷款用以赚取利息收入，该类REITs主要收益来源为该债权的利息收入。混合型不动产投资信托则是兼有权益型和抵押权型的特色，也就是投资标的除了不动产本身外，还有抵押债权部分，二者的分布主要视市场景气及利率变动，由经理人进行主动调整。

 

全球REITs 2006年拿了张A+成绩单

 

全球不动产行情热烧，连带不动产投资信托（REITs）基金绩效及资产规模不断向上窜升，根据理柏（Lipper）及美国国家不动产投资信托基金协会（Nation As-sociation of Real Estate Investment Trust-s，简称NAREIT）统计，自2000年以降，全球REITs已经连续五年出现正报酬，全球市场亦开始竞相发行相关REITs金融商品，而这股席卷热潮仍正方兴未艾！

 

中国由于对REIT的税法尚有争议，因此中国在2008年前，我个人估计不会有REIT出现。

 

饶及人

2007年1月18日于上海