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房地产调控再临变数

(2012-10-08 10:02:32)
标签:

房地产调控

再临变数

杂谈

分类: 房地产形式

    各种经济数据显示,房市调控又到了关键时刻,前期的积极成效可能正化为乌有,抢地、炒房再次成为疯狂的游戏标杆。中国发展的最大问题在于地产泡沫久挺不破,结局并不乐观。

 

  我们的研究表明,房价上涨的原因是住房投机比重过高的情况下货币的长期过量供给,流行的观点如城镇化加快推动论、刚性需求甚至是“丈母娘”拉动论、土地稀缺论等都不可靠。

 

  正是2011年的货币政策调整使房价上涨的环境发生了逆转性变化,导致坚不可催的房市开始松动。主要体现有二:

 

  一是宏观层面,金融货币由过度宽松转为稳健适中,使房市上涨的宏观面发生较大改变,特别是去年四季度后,银行面临可贷资金不足,金融体系出现内生的紧缩机制时,房市增长变为无本之木,许多房企面临较大的资金压力,一些企业面临资金链的断裂。

 

  二是微观层面,流入房地产的资金流增长出现了明显放慢态势。金融危机后第一年2009年,也是房市泡沫最严重的一年,全国房地产投资资金来源数据显示,流入房地产的资金同比增长高达45%,比同期的房地产投资需求增长高出近30个百分点,大量的资金追逐房地产,房价必然大涨。2010年,资金增长仍高达25.2%,社会上的各种资金都看涨房地产,对房地产泡沫形成强大的支撑作用。2011年前三季度这种局面仍在持续,但到四季度后则出现了逆转性的变化,流入房市的资金出现了少见的零增长,这与宏观金融面的变化相结合,使房市出现了明显的向下调整“拐点”。

 

  到今年一季度、二季度房市资金增长仍然低迷,一季度流入房地产的资金同比也仅增长8.2%,比去年四季度有所恢复,但与当期房地产投资增长仍高达23.5%明显不对称,过去都是资金增长快于投资增长,大量资金追逐投资,房市必然上涨,现在倒过来,房市调整也就必然继续,二季度形势不仅没有改观,而且有所恶化,二季度流入房地产的资金同比增长仅为3%,比一季度还低,从这一形势看,房地产5、6月份回暧是缺乏资金面支持的,而主要是因为“赌博效应”、“降价效应”、“忽悠效应”等短期现象,不具有长期性。只要货币政策仍然坚持稳健,房市调控政策不动摇,房市调整仍将是大趋势。

 

  但7月以来资金流的变化,特别是8月的资金数据再现房市泡沫的“长影”。7月当月流入房地产的资金增长9.3%,比二季度明显增多,而8月流入房地产的资金则大幅上升至29.3%,这可能是新房市泡沫的前奏。由于大量资金的突然涌现,房地产投资又开始回升。

 

  在经济缺乏内在增长基础的情况下,当下消费、出口均明显不足,稳增长政策无论动机如何,一个结果就是保房市、甚至可能支持房地产泡沫。因为过去企业长期高投资形成的产能、产量,没有最终需求的支撑,最终只能转为产品闲置、库存。如果多供给货币、多投放信贷,实体经济难以恢复,而最终需求不可能短期创造,结果只是形成资产泡沫。

 

  从数据可以看出这种效应:8月份全国固定资产投资(不含农户)资金来源比7月份增加34951亿元,同期房地产资金来源则增加了8882亿元,占25%。如果按过剩资金(超过经济增长需求的资金供给)来测算,过多的资金有80-90%都流入到房地产业,这是8月份房市出现异常变化的根本原因,即货币政策又在“开闸放水”。根据测算,今年由于CPI增长的回落,GDP增长8%,只需6万多亿新增信贷。8月份数据显示,目前新增信贷规模已接近6万亿,全年新增信贷可能达到8万亿。

 

  最近中央的万亿资金,地方的17万亿投资,看起来都不是有意向房地产开“闸”,但客观上,只要有过量流动性,房市必然是最大受益者,因为中国投资者,无论是个人、企业还是地方政府,都存在“住房偏好”,也因为中国的实体经济正面临最终需求不足的困扰,多放货币,房市成为最大的“蓄水池”,这已被反复证明。地铁的投资、各种巧立名目的投资计划,本来就在正常进行,只不过借“稳增长”之机,多从银行或其他金融机构获取资金,初衷可能很好,但受利益驱动,结果很可能还是支持了房市。

 

  需要警示的是,“稳增长”不是靠货币刺激,而应该靠扎实调结构、转方式来推进,更要靠培育新的长期增长点和深化改革来释放发展动力。

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