中央经济工作会议闭幕了。对明年经济工作，会议提出的是“认识新常态、适应新常态、引领新常态”。怎么理解？其实核心的还是要增长。没有增长，那就是衰退，一切都是空谈，特别是在经济下行周期中，更是第一位的。但是，增长需要有质量、有新动力、可持续、解决过去遗留的问题，因此，改革、结构调整、民生为本、防范风险又成为不可缺少的内容。多重目标都兼顾到，这对决策层提出了相当大的挑战。

“化解房地产库存”如期地成为是明年一项重要工作目标，也是明年房地产政策要解决的核心。库存高，不仅房地产投资急速下降，影响经济、地方财政、税收，还带来就业问题，以及巨大的金融风险。

怎么化解房地产库存？会有哪些政策措施？这是大家关注的问题。

按照新华网新闻公报的报道，化解房地产库存的整体思路是“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。”要取消过时的限制性措施。

梳理一下，化解房地产库存的具体政策有：一是购房入户。改革户籍制度，落实外地户籍购房入户政策，尤其是要激活农民工的需求；二是通过扩大公共租赁市场来化解库存。把享受公租房的对象扩大到非户籍人口，自然需要更多房源，过剩的商品房就有了去处。租赁市场和保障面一起扩大，同时解决库存问题。三是企业降价去库存。这是市场化方法。如果市场严重供过于求，不用政府倡导，企业也会不得不这么选择，行业优胜劣败自然会出现。严格意义上这称不上是去库存的政策，根本不关政策事，是市场行为。四是取消限制性措施。指的自然是行政限制干预措施如限购、限价、限外、限贷等。限贷、限购实际已经取消，除了一线城市和三亚还保持限购。这是不是意味着一线城市也要取消限购？从一线城市今年房市表现和库存看，很难得到这个结论。顶多是重申二三线城市取消限购限贷合理。

本人认为，有两方面值得特别关注：1、化解房地产库存都需要政府有钱。有钱补贴或让利农民及非户籍人口买房落户；有钱支持扩大租赁房源或租赁市场。越是房地产市场不景气、库存高的城市，政府越没钱，那么化解库存需要多方筹措资金，扩大地方债是必须的。2、市场最期待的按揭贷款利息抵扣个税政策并没有出现在公报中。这个政策立竿见影，是否高层出现分歧？我以为，这个政策没有出现在公报中并不意味着不会出台。考虑到操作这个政策技术性高，房地产市场分化严重，三四线城市库存高企，抵扣个税政策并不非没有可能，或许仍在制定完善中。

总之，2015年房地产开发投资不断走低，新开工面积大幅下降，开发企业土地购置面积和金额剧减，投资建设疲软，已经危及整体经济，决策层一定会采取更有力措施来去库存、保投资。中央经济工作会议所传达的信息表明，2016年房地产政策一定是更为宽松的，去库存这个主旋律预计会让二三四线城市直接受惠，一线城市政策全面放开的机会不大，但存在微调机会。

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