2014年已经过去三个季度，从广州房地产市场表现看，今年楼市与去年量价齐升的行情完全不同，调整态势明显：销售锐减，价格松动，市场观望气氛浓。

房王网数据中心的监测数据显示，2014年1-9月广州十一个区新建商品住宅网签量为46916套，面积为541.2万平方米，网签额为814.4亿元，均价15050元/平方米，同比去年销售套数和面积分别减少31.5%、31%（去年同期网签量为68531套、783.9万平方米），销售额同比减少22.5%（去年同期网签额为1050.9亿元）。三个销售数据都“惨不忍睹”。均价虽然上升（去年同期均价为13406元/平方米，今年上涨12.3%），但是，均价只能反映结构变化，加上去年“限价”导致数据失真，与实际不符。如果我们到各区域去看具体楼盘的价格，会发现今年房价普遍比去年低。外围区域普遍下调10-15%，中心区则普遍低5%-10%。今年以来各楼盘大多降价促销，往往是大型开发企业、外围供应集中区域降幅更大，带动了销售。

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今年全国房地产市场都无例外量价缩减调整，土地购置量减少，开发投资大幅度减速，房企资金到位情况不甚理想，究其根本原因在于，去年底以来，国家大幅度收缩了信贷，流动性日益趋紧，导致整个社会的资金面紧张，资金实际成本大幅度上升，房贷也首当其冲受影响。资金和流动性就好比水，楼市好比一艘大船，没有水，大船自然走不动。而经济缓慢减速，很多行业都出现不同程度衰退，构成房地产不太理想的大环境。虽然决策层今年5月以来两次“定向宽松”地下调准备金率，启动投资、棚户区改造和铁公基建设，经济增长仍改善不大，上半年GDP仅为7.4%，是近年来的次低水平，估计前三季度也差不多。

面对房地产市场的颓势以及经济减速压力，今年房地产政策出现两个巨大变化：一是持续了4年多的限购政策走到尽头。从5月开始，陆续有地方政府取消或者调整限购政策，迄今46个实行限购的城市仅仅剩下北京、上海、广州、深圳四个一线城市暂时没动，预计年内放松的机会非常大。二是限贷政策终结。9月30日，央行和银监会联合发布新规，确定了第二套房“认贷不认房”新原则，规定只要首套房还清了贷款，第二套购买普通商品住房按揭仍可算首套房，即理论上可以享受首付三成，最低利率七折的待遇。同时，未限购或取消限购的城市，买第三套房只要过去的贷款结清，银行可以自行确定首付和利率，意味着第三套房也可以贷款。同时规定保证资信良好的房企的开发贷款，以及房贷未来证券化的方向。实现了多年的限贷政策也走到尽头，大大超出市场预期。房地产政策回归市场，房地产为经济护航的政策意图非常明显。“930”政策的力度不亚于2008年底的救市举措。

限购、限贷两大政策的重大变化，为我们研判后市消除了很多不确定性，特别是限贷取消以后，将彻底改变人们对房地产市场走势的预期，也将彻底消除观望气氛，有利于激活刚改、刚需及部分投资性购房，对于全国楼市和广州楼市都构成重大实质性利好，房地产市场重新回到上升通道可以预期。

那么，第四季度会不会逆转为量价齐升的走势？

我认为，第四季度成交放量应该是大概率事件，不过，房价可能不至于大涨，因为不容忽视的事实是，当前广州楼市存量为近年来最高，成为涨价的最大制约因素。从阳光家缘10月3号的数据看，广州十一个区可售量、未售量分别达到1006万平方米、1913万平方米，几乎接近2011年存量的二倍，比2013年3月的存量增加52%。

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                                                                             数据来源：阳光家缘

因此，近期去库存仍然是市场的主基调。个别性价比高、品牌影响力好的楼盘如果前期价格调整幅度过大，利用这次利好，略微回调价格，可能会增强市场信心，不至于影响销售。如果贸然大幅度提价反而不利于激活市场。

值得注意的是，符合新政规定的第二套房能否拿到七折利率，可能会影响库存的去化速度，考虑到目前银行资金成本居高，房贷七折利率只有4.585%，基于商业利益，银行贯彻落实七折利率的积极性有多大，还要观察。

不管怎么说，今年房地产市场调整结束、楼市转折点无疑在“930”政策落地之日就已经确立。对于明年的房地产市场，应该是非常乐观的。经过3-6个月时间的去库存阶段，楼市极有可能会重演过去量价齐升的走势。

对于有需要又有能力的购房者，我认为现在已经到了快看房快决策的时候。今年不买房，会有小小后悔，明年还不买房，到了2016年会大大的后悔。

龙斌  合富房地产经济研究院院长

2014年10月4日