刚刚过去的五一小黄金周，广州楼市表现不错，市场成交迎来了久违的小高潮。

从阳光家缘的网签看，5月1日至3日广州十一个区网签405套，面积为4.4万平方米，共成交6.2亿元，均价为13974元/平方米，从数据上看，比去年同期比是量升价跌。但比起2012年的五一市场，则活跃度还是有相当差距。

近三年5月小黄金周广州十一区新建住宅网签情况比较

数据来源：房王网数据中心

当然，网签数据有明显的滞后性，三天的网签未必就可以及时反映市场的整体状况。

从我的观察看，今年广州五一楼市有以下几个看点：

楼盘普遍给予不同幅度和方式的优惠。其实，从3月份开始，广州楼市就出现打折促销楼盘，有的楼盘在首付、付款方式上，推出优惠措施，降低门槛，吸引购房者入市。五一期间，楼盘给予优惠折扣、促销的增多，或者搞活动来吸引人气。从优惠的幅度看从5个点到一成多不等。如花都区的祈福辉煌台，推货认筹享开盘9折，均价11000元/平方米，带2000元/平方 米的装修，人气较旺，成交约90余套。保利花城4月26日开盘，当天共成交约450套，销售额6个亿，均价较过往的高点约有一成左右优惠折扣，人气很旺。如海珠区的逸景翠园，开盘均价约3.3万元/平方米，比吹风价3.6-4万低，表现不错。

萝岗、高性价比、及外围刚需盘比较热。黄埔区和萝岗区合并成新黄埔区，楼市一直比较活跃，其中萝岗区位优势、地铁开通在即以及市场认同提高等促成今年五一楼市较活跃。如位于萝岗的区府旁的新福港-鼎峰，五一推盘总货量358套，户型为88-200㎡的3-4房。成交价格在1.9-2.3万元/平方米，均价2.1万元/平方米左右，虽比吹风的2.2-2.3万元/平方米略低，但可以说是萝岗指标性的价格了。原因在于该楼盘位置好、香港知名开发商开发、送豪华装修、有省级学位、户型方正实用、实用率高、瀑布立体景观、无边际泳池、适合刚需换房买家等优势，当天全部去化成日光盘。之前开盘的中海誉城也是以中海品牌、高性价比、产品高品质、适合刚性需求、有优惠等特点热销，带动了萝岗整个市场。

不少楼盘五一仍然在蓄客。虽然五一楼市比较活跃，但不少楼盘似乎也比较谨慎，利用假期收筹蓄客，以便在5月中下旬或者6月开盘获得好的销售业绩。在各个区域如南沙、花都、增城以及中心区域等都有。这也造成这个小黄金周完全新推楼盘或新一期推售的相对较少，很多都是旧货新推，总的货量也不大。

下图是5月1日至5日共5天的网签排名，品牌房企的高素质大型楼盘表现更为抢眼，数据可能主要反映的是4月份以来的一段时间的市场状况，还没有完全反映五一市场。

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                                                  数据来源：房王网数据中心

五一楼市是前一个阶段市场清淡的一个小结：市场调整，成交总体不大，楼盘以促销、打折或付款优惠方式刺激需求，效果还是不错，因为各种优惠确实激起不少购房热情，减小了市场观望气氛。不过，在大环境变化不大的情况下，市场可能会仍然保持调整态势。至于有些偏激观点如楼市泡沫开始破裂、拐点来了等我认为是主观、静止的看房地产市场，看现象，没有看到房地产市场与经济增长、城市化的内在联系。

至于五一后楼市走向，我认为，短期市场的调整态势延续，但量价再大幅波动机会不大，而上行又乏力。

影响后市方向的较为关键的宏观因素主要还是两方面，一是信贷、房贷等松紧取向；二是国家和地方对行政限制性政策如限价、限外、限贷、限购等的调整意向。房地产增速大幅下降对宏观经济、地方财政和相关行业负面影响大，而地方限制性政策又放大了信贷收紧对市场交投的负面影响。一季度经济增长仅为7.4%，是近年最低的，表明今年经济稳增长的任务艰巨。可以判断下半年信贷或房贷略有调整的机会较大，而地方政府过严限制购房的政策如限价、限外加码、限购等也存在修正的可能（实际上不少城市已经开始调整了），毕竟房地产平稳、减少大的波动，是各方的最大利益所在，故仍然维持年前对今年重点城市房地产市场“前低后高”、成交较去年略减、资金仍然向一、二线城市的优质土地转移的判断。

龙斌

合富房地产经济研究院院长

注：本文为《亚太经济时报房地产周刊》特约专稿