在广州各个区域的房地产发展中，番禺房地产无论是发展速度、规模和地位，还是产品成熟度，都是非常好的样板，具有标杆意义，值得深入探讨。这里，我们更加关注，接下来广州全面建设国家中心城市，转型升级，走新型城市化发展道路，建设幸福广州，番禺的房地产的机会和动力如何？与过去十年的发展相比有什么特点？我们主要从番禺在广州城市发展战略和格局中的重要地位、人们生活方式的转变、房地产调控常态化及区域竞争压力等方面来阐述番禺房地产发展的动力、机遇和挑战。

 

城市发展为番禺房地产提供持续发展动力

 

过去十多年，番禺受惠于广州南拓战略，由一个远离中心的小城市，发展为城市功能不断强化、产业结构不断提升的新城市中心，特别是随着快速路、地铁、市政配套、公共设施以及其他基础设施的完善，番禺在承接老城区人口、疏解老城区人口与环境资源压力过大等方面，发挥了重要作用。这一点，体现在番禺房地产的快速发展。

从近十年房地产市场来看，番禺一直是广州房地产市场的主要供求区域，特别是2005年之前，供求占广州整体市场的比重很大，新建住宅供应占比为二成三至四成之间，成交占比二成一至三成一之间，远远超过其他区域。

 

近年番禺区新建住宅供应、成交占全市比例和市场吸纳率情况（单位：%）

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数据来源：广州市国土房管局

从供、求、价的关系看，番禺房地产市场明显经过两次飞跃。

 

第一次是2005年至2008年，供求总量有所下降，但吸纳率上升，楼价快速上升，说明购房者对番禺房子的价值认同度大大提高。这次飞跃经过了长达五年的消化新增供应时期。

 

第二次飞跃可以说是2009年开始，一直到现在，番禺房地产市场进入快速发展期，供求占比有所提高，平台整理的时间变短，楼价上涨速度变快，2009年平均价格突破八千元每平方米，每年上升两个台阶，到2010年平均成交均价的突破一万二千元每平方米，2011年平均成交价格突破一万四千元每平方米，2012年1-7月的平均价格在13852元/平方米，较2011年均价略有下调。

 

从供求关系来看，这些年番禺房地产市场出现一定变化。2008年以后，供应由过往集中、大规模供应变得减少，所占比重也相应有所减少，而需求减少幅度不大，占比依然较高，使得番禺房地产市场的吸纳率不断上升，供求关系有所变化。市场吸纳率数据显示，在2003年以后，市场消化加快，基本转变为求大于供的市场，虽然供应总量依然比较高。

 

近年番禺区新建住宅供应、成交和均价情况（单位：万/平方米、元/平方米）

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数据来源：广州市国土房管局

 

这些年番禺房地产市场的发展还有一个鲜明的特点，即著名房地产开发品牌崛起。扎根于番禺的品牌开发商，例如雅居乐、星河湾、碧桂园、敏捷地产、香江集团、奥园集团、祈福集团等，10年来发展商高速成长，或上市、或扩张，或不断创新产品和管理，发展成为中国最有实力、品牌影响力最强的公司，这是番禺楼市今后的强劲动力。

 

仅仅以新建住宅市场成交金额来看，2003年番禺新建住宅全年成交70.7亿元，到2007年全年新建住宅成交96.3亿元，2009年成交金额达到159.8亿元，2011年成交额为173.7亿元，九年时间市场容量增长146%（今年1-7月成交就达到144.6亿元，调控环境下，增速仍然没有停止），同期广州整体新建住宅市场从352.64亿元增加到746.89亿元，增速为112%。番禺的房地产市场容量增速更加大。

 

后亚运时代，广州城市未来十年发展战略规划明确了新的定位：建设国家中心城市和综合性门户城市，城市空间拓展战略转化为优化提升，各区域城市功能需要大大强化，迎来新的发展机遇（见示意图）。

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广州市第十次党代会将番禺沙湾水道以北纳入到广州“都会区”，从城市发展和规划定位上，番禺正式确立为广州城市中心的一部分，是主城区轴线的组成部分，也可以说是副中心，成为优化、提升广州城市功能的重点区域；在珠三角城市群的范围来看，番禺未来充当交通枢纽、商贸、旅游服务中心、宜居生态区。番禺的位置相当独特，过去十多年广州“向南”发展，番禺最受惠，未来番禺的城市地位更加重要，这就为番禺房地产的发展带来新的动力。可以说，一个区域的发展潜力，城市规划和发展定位影响持久；番禺在大广州以及珠三角城市群的独特位置，是未来番禺房地产发展的重要影响因素。

 

具体来看，未来番禺将形成“两轴两带六组团”的结构。“两轴”是东部知识创新轴线，西部生活服务轴线。“两带”是从广州南站到广州大学城的商贸旅游文化发展带，城市发展带。“六大功能组团”，包括广州南站番禺新城组团、大学城组团、市桥组团、广州新城组团、都市农业组团、重装基地组团等。

 

广州南站定位为华南地区的综合客运枢纽，兼有商业、办公、居住、文化、展贸、休闲、娱乐等功能。规划总人口37万人，其中居住人口约18万人，就业人口约27万。

 

广州大学城是广州的中央智力区（CID），定位为面向21世纪适应市场经济体制和广州国际化区域中心城市地位、生态化和信息化的大学园区，华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心，学、研、产一体化发展的城市新区。

 

还有广州新城，总用地面积约228平方公里，其中城市建设用地面积约148平方公里，定位为广州新的城市中心，产业、生态、宜居兼有的100万人生活的新城区。

 

这三个区域都是广州城市级规划的重点发展区域，加上番禺新城和番禺南区的发展，可以判断番禺未来十多年的发展空间比之前的空间更大。

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城市发展是房地产价值提升的根本推动力。未来房地产应该好好研究番禺城市发展的特点，把握其中的机遇。很明显，未来番禺在交通、基础设施配套、产业提升、人口迁移、新商圈的形成等各方面的变化，将带来番禺各个区段价值的重估，而房地产的区域布局、市场拓展、产品设计等，需要找寻番禺各个区域、组团价值发展规律，找到发展中的主流价值，要研究未来番禺区域价值变化与房企自身优势最佳结合点，以便把握番禺发展中带给房地产的新契机，最大化实现番禺城市价值跃迁带来的增长机遇。

 

生活方式转变将影响房地产的发展格局

除了城市发展之外，人们生活方式的变迁同样给房地产的发展带来重大影响。郊区化居住、更加注重低碳和环保、追求个性化生活、家庭模式变迁，等等，现代社会带来的人们生活方式和观念变化，这些变化不仅影响人们的衣食住行，也影响置业投资选择。生活方式的变化是个持续的过程，特别是在城市区域功能提升过程中，生活方式对于房地产的需要影响较大。从未来番禺发展来看，城市的变化和人们生活方式的变化具有协同性，相互影响，而房地产的产品开发、社区打造方各面不仅要适应现代生活方式的变化，还要引领新的生活方式。

 

近年生活方式变化之一郊区置业，这使得番禺成为中产置业的重要选择，中产成为番禺房地产市场的主要支撑力量。 从2001年开始，番禺特别是华南板块的大社区，以其精品楼盘，实惠的楼价水平和优良的居住环境，吸引了大量中产人群到番禺置业，有新广州人、广州户籍白领，有番禺本地人，也有一些职业较为特别的人群如创业、经商、自由职业者等，这几年番禺的房地产市场交投放量。中产置业番禺的步伐曾经一度因区内公共教育、大型医疗以及其他公共设施少等问题，导致少量人群回流市区。一边是郊区置业，一边是少部分人回流，不过，亚运建设、番禺近年对地区公共配套建设加快，大型商业中心增多，轨道交通和快速路交通不断完善，各种生活配套日渐成熟，置业番禺的回流人群增多，并出现新的变化，例如高端人群和财智人群移居番禺的明显增多，而过去较少置业番禺的如天河、荔湾、萝岗等居民近来到番禺买楼明显增多，反映出郊区化置业的持续性特点，也反映了番禺楼市辐射力在增强。

 

2010年的人口统计数据显示，番禺区常住人口176.49万人，是广州市人口第二大区，比2000年人口增长22.89%，年平均增长率2.08%，常住人口占广州市常住人口的13.90%，目前，番禺实际居住人口已经达到300万。城市、产业的发展集聚了大量常住人口，随着广州南站商务核心区、广州新城、番禺新城、番禺南区、国际创新城等重点区域开发建设的全面推进，预计今后若干年番禺容纳的人口可能达到450万至500万。仅丛人口容量看，这几乎是一个大型城市的体量。

 

也就是说，未来若干年，随着番禺新城市中心地位的确立，老城区的人口置业番禺的趋势会得到强化，外来人口居住和消费的总量会大大增加，强劲的居住和商业需求将持续拉动番禺房地产发展。同时，番禺作为新城市中心，密度较老城区小，空气质量好，生态资源得到更好的保护，人均占有的绿地面积远较老城区多，社区的生活质量指数和幸福感指数更高，更加符合现代人的生活居住选择。城市发展带来的人口聚集潮和追求新的生活方式带来的人口的主动迁移，这两股巨大的房地产的需求未来会深刻影响番禺房地产的发展。

现代生活方式所崇尚的绿色、环保、个性化、时尚、高效等对房地产居住产品、功能、小区配套和管理都提出新的要求。例如，现在不少开发企业在推行低碳、绿色社区；不少企业在探索住宅产品的室内空间、外立面、装修装饰等更加人性化、艺术化，增强舒适性和文化内涵，缓解人们在高强度竞争工作中的压力；也有不少开发商打造独特的适合财富人群的享受型高档产品，体现其环境资源、户型、风格、社区的唯一性；还有开发商以城市运营的模式来开发大型综合体，居住、办公、商业、休闲、创意产业、养生、旅游等多功能产品一应俱全，争取成为区域的地标和功能中心。

 

值得关注的是，番禺大型商业不断落成以及新型商圈的形成，对于生活方式和番禺房地产的格局也将产生大的影响。现在番禺三个较大的商圈，如市桥商圈较为成熟，主要吸纳市桥本地居民的消费力；万博长隆商圈迅猛发展，从商圈的容量、特点和发展前景看，它不仅吸引番禺新城的消费人群，还吸引了大广州、乃至珠三角部分地区的消费力；广州南站商圈具有交通区位上的优势，未来这个商圈的辐射范围更加广，不过还需要漫长的时间。番禺商圈的商业项目很多具有如同现代西方卫星城的商业中心的特点，体量大，业态完善，适合汽车消费时代，消费购物以及吃喝玩乐体验时尚，等等，与传统番商圈（如北京路、上下九和天河体育中心等）不同，禺商商圈潜力不小，与新的生活方式可以形成良好的互动。

 

应该说，番禺建设成为宜业宜居的现代化新都会区过程，也伴随新的生活方式的形成和发展的过程，房地产应该积极研发新的产品、新的开发模式和理念来回应现代生活方式的变迁，引领新的生活方式。

 

调控常态化与区域竞争加剧要求房地产创新发展

广州和番禺进入到城市化、工业化的新阶段，即新型城市化发展阶段，将给房地产的发展带来新的需求和发展动力，但另一方面，我们也要看到，房地产调控的长期性和常态化成为事实，以去投资化、稳定房价为目标的调控是今后房地产发展的基本环境，房地产市场始终都面临一只“有形的手”（“闲不住的手”）的干预，房地产的供求、资金信贷和市场预期都会随着调控的展开而波动，某种意义上看，由政策干预带来的阶段性预期不确定性，构成房地产最基本的竞争和发展环境。

 

新的政策环境带来房地产市场的变化：第一，预期变化。过往土地和房产市场价格正常跃升，强化了升值预期。在升值预期的驱动下，各路资金（特别是投资资金）源源不断进入房地产市场，房价、地价不断上升，成交放大，形成行业量价齐升的单向上升通道。两年前开始的新一轮房地产政策调控，阻断了投资资金和投资需求的进入通道，大大压缩了需求，例如换房需求和投资需求，进而改变了单向升值预期。这会影响到市场总量、客户群结构、购房目的、以及需求释放方式等，进而影响市场和行业发展模式。第二，供求关系变化。过去十多年，曾经由于投资和多次购房不断增加，市场由供求平衡转变为供不应求，而在新的政策调控环境下，投资和购买多套房的需求基本被阻挡在市场之外，供求关系转变为低水平的供过于求，特别是土地供应相对充裕、非核心市区地段，充裕的供应使得区域竞争压力加大，与过去供求两旺的格局不同。

 

此外，房地产行业的资金环境也发生变化，如开发贷款在房地产企业资金构成的比例减少，企业自有资金、自筹资金、销售回款成为主要来源，资金压力成为行业不容忽视的问题；土地出让的制度、开发的制度（如预售制）、税收制度以及市场监管等，都可能发生大的调整。总之，调控常态化与市场竞争加剧是未来房地产发展要面对的大环境。

 

从番禺来看，区域房价虽然趋势是上升，但是未来像过去那样房价大幅度攀升，需求集中入市的可能性较小，而且，番禺未来相当长的时间内仍然充当广州重要的新增供应区域角色， 虽然与花都、增城等外围区域相比具有先发的优势，但供应相对集中，在政策调控的背景下，在有些区域供应和产品的竞争比较激烈，特别是大户型产品，例如以2月份的番禺144平方米以上的大户型产品看，可售量中占比达到40%，而未售量占比42%，供应量相当大，而2011年番禺144平方米以上的大户型产品消化率只占总量的23%，供求不对称明显，压力较大，其中一些设计、户型、社区等一般，优势不突出的产品压力更加大。

 

总之，未来国家经济结构调整是国家战略，房地产业的转型发展也不可避免，按此逻辑，探索新的房地产发展和盈利模式是必然选择，如何稳健发展，在拿地、企业规模、战略选择、产品系列、融资渠道、营销运营、品牌、商业住宅产品的匹配、开发模式等各个方面，都需要创新。从某种意义上说，创新也是番禺房地产在未来新的政策、城市发展、市场竞争环境下发展的内在动力，它要求开发企业要更加关注区域的独特价值，关注市场的特性，不断创新产品，实现可持续的经营发展。

 

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2012年8月

（本文为由《番禺日报》和广州市房地产协会联合举办的“2012番禺房地产高峰会”而作）