25日，国家统计局网站公布《住宅销售价格统计调查方案》公开征求意见的公告。自从统计局公布2009年70个大中城市比2008年涨1.5%以后，社会对统计局房价统计的质疑不断，有的说统计局是不是把09年房价涨幅的小数点打前了一位；还有笑话说，只有统计局官员在沙漠中存活时间最长，因为他水分足。这次将新的住宅销售价格方案公布出来，征求社会意见，是个不小的进步。

我仔细阅读了《方案》，站在行业和市场的角度，我觉得目前统计的房价统计方法依然有不少不完善的地方。以下是几点意见：

第一，统计局房价统计基本上还是平均价格的概念，虽然有面积划分（分小户型、中户型、大户型三种）、类型划分（保障类和商品房类两种）以及新开盘与连续性销售楼盘，但依然很难做到真正的同质可比。

举例来说，假如本月一手住宅（新建商品住宅）新开盘比上月多40个，多了20%，而销售个案也多了20%，同时，新开盘大都是居于郊区和外围区域，不过，有的楼盘档次很高（针对改善性和享受型的），有的是针对普通消费人群（第一次置业），那么，如何来选定这40个新楼盘谁的可比性更强呢？统计局列出了方法：“具体评估方法如下：如果新开楼盘附近区域存在可比在售楼盘，则按照该可比楼盘对应分类成交价格评估上月价格；如果没有，则根据区域、地段、价格同质可比原则，选取与该楼盘位置同一级别区域的相似楼盘对应分类成交价格进行上月价格评估；如果上述楼盘都不存在，则根据该楼盘附近区域内本月二手住宅交易价格变动幅度或有关价格数据的变动幅度进行评估。”这个方法总的较粗，标准也不是客观的，很难真实地反映一手楼构成结构的变化，一手均价通常是大幅度波动的，主要的根源在于楼盘高中低档的构成经常变化。

我觉得问题的关键是，方法里没有定点监测这个概念。其实，不只是连续性销售的楼盘是定点（当然，同一楼盘不同期往往差异很大，也不是绝对的有同质性），新开楼盘也可以定点，只要你有可比的标准，如楼盘的容积率、装修标准、环境等特质相同，那么新开楼盘的环比就有同质性。如果用平均价格来筛选（如《方案》说“对于新开楼盘，需对上月该楼盘各分类平均价格进行评估”），误差一定大，会影响结果。建议统计局对每一类的一手楼盘的监测设置一个可比的标准。

二手住宅价格的统计方法离“同质可比”更远，《方案》主要是通过“大型中介”、“住宅样本选择”（《方案》说是“兼顾不同地理位置的住宅，综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比”）这里的偏差就更明显了，就在于没有“定点监测的楼盘”的概念。二手住宅通过个案筛选能保证同质可比？绝对不可能，有实际经验的人我想不会不认同，更何况二手住宅交易是零星的、单个人对单个人的，交易结构的变化更加频繁，所以去选个案更不可行。

第二、与缺乏定点监测概念相关的，统计局对数据收集这里也不全面。什么意思呢？举个例子说会更明白，只要问一下，同样的20层的90平方米，或者同样是20层的150平方米的一手住宅，为什么一个卖1万/平方米，而另一个卖2万/平方米？《方案》里的数据属性如“网签数据内容，主要包括：住宅所在项目名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、成交总价（合同金额）、建筑面积、签约时间等”，回答不了这个问题，说明它的数据项不够，影响房价最关键的因素没有，例如装修、容积率、景观、朝向、户型、设备等，不同楼盘还要考虑建筑、小区容积率、绿化率、物业管理、交通乃至学位等。

二手住宅更加明显了。《方案》里说要有“成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价”。这些数据项远远不够，因为它们不是影响价格的关键因素。

房地产住宅数据历来不全，这是制约住宅价格统计精确性的主要因素之一，如果统计局要改进过去比较粗糙的价格研究，在市场数据的采集上面一定要重新规划才行，至少要有逐步完善数据的计划。

这里，我简要的对统计局住宅统计在方法上、数据采集上的明显缺陷谈谈自己的看法。除此之外，我觉得统计局计算指数在权重的处理上也不完善。《方案》说“采用双加权计算全市各基本分类的环比指数，即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均。”这个加权过于简单，因为其实楼盘在不同月份的成交、区域的成交就有很大的结构差异，也需要用加权在平衡。

当然，统计局的这种公开透明的做法本身就是进步，值得肯定，而且，统计有了环比概念和操作，也是应运了社会的要求，在一手住宅方面，采用网签数，不用开发商自报，更有时效性，更真实，在二手住宅方面，分了小、中、大户型，结合政策管理调控指标向前迈了一步，这些都值得肯定。同时，也说明房价问题目前依然是个难题，目前在方法和技术上都需要再往前走。

我与我们团队好多年一起研发《合富二手住宅标准指数》，目前已在广州、佛山运行（东莞即将正式运行），对房价统计和分析有些心得，所以写上述简要文字来评述一下国家统计局的征求意见稿，希望我们社会对房价的统计和认识能够向科学性迈进一大步。

注：关于我们《合富二手住宅标准价格指数》的内容和结果，请参考“房王网”（http://www.ihouseking.com）

龙斌

2010年9月26日