日前广州国土房管局公布，12月10日将再推出大学城5块土地住宅用地，总用地面积达6.62万平方米，容积率不大于3.12，这5块地总建筑面积将超过20万平方米。

我个人觉得，政府这一次在大学城推出新的地块，量非常大，5块地总建筑面积超过20万平方米，意图很明显，就是要增大土地供应来平抑大学城不正常的地价。

本次大学城5块出让土地基本情况

我们知道，此前大学城两次拍地，一次是7月份，一次是9月份，分别只拍了两块地，建筑面积分别达到5.8万和8.6万平方米，合计建筑面积只有14.4万平方米，但两次都创出地王，第一次楼面地价最高超过7200元/平方米，第二次楼面地价超出7600元/平方米，全部由城建集团收归囊中。当时有评论说，城建集团形成了在大学城的土地垄断，而且，地王对广州楼价显然是有推动作用的。

前两次大学城土地出让情况

这次推地，会不会又出地王？城建总会不会再次将所有块地拿下呢？业内聚焦在这两点。

实际上，大学城的政府土地储备非常充足，本次一下拿出5块居住地块来拍，建筑面积总量已经超出所有推出市场的总量，如果以每套住宅110平方米来计算，有超过4000套住宅的供应量，这个数字相当大，而且后续还有更多供应。这样的供应速度，对于区域市场的压力相当大。我认为，本次拍卖的最大看点不是地王，也不是谁垄断大学城地块，而是以高价拿下大学城这片号称“处女地”的有巨量供应得土地，日后如何很好地实现销售，即便是做出具有独特性的豪宅，但要面临超高的土地成本困难，大致计算一下，要在这片“处女地”卖1.5万元/平方米，即便有高端购房人群追捧，但如何在2-3年内消化巨量豪宅（按照目前的供应速度计算，一年多就有超过40万平方米），相信不是一个简单的事。

我在微博中也简要讲述了自己的看法：“广州12月再推5块超过20万平方米建筑面积的住宅用地，意图应该很明显，平抑大学城的地价。这个量相当于目前大学城土地市场已经放出来的总量。如此庞大的供应，在生活配套奇缺的“处女地”，想必任何企业再次高价拿地都会三思而行”，“大学城5块地，超20万建筑面积，如果城建总再度要包揽，那就不是垄断的问题了，而是背上了一个巨大的包袱，可怕的包袱。试想，今后三年这块“处女地”能够消化每年大约4000套价格超过1.5万的住宅吗？老城区的某些板块都不行啊。”

我们还不算日后宏观经济面、货币政策、楼市政策可能出现的波动和变化。相信这次拍地，开发企业会理性很多吧。

2009年10月25日

龙斌