最近，有关楼市是否回暖的争论很热，否认楼市回暖的看法也不少，有认为刚性需求不存在的，也有认为需求集中释放后市场重回清淡的，而开发商雇托排队买房或“假按揭”现象成为质疑楼市回暖的最佳例证。

作为在市场一线的研究者，我认为从最近三个月的市场表现看，完全可以得到目前全国绝大多数城市楼市基本回暖的结论，这是毋庸质疑的一个事实。

国家统计局的数据表明， 1-3月，全国商品房销售面积同比增长8.2%，其中商品住宅销售面积增长8.7%；商品房销售额同比增长23.1%，其中商品住宅销售额增长24.7%。商品房市场特别是住宅市场成交显著上升，交投开始活跃，这是最有说服力的数据。

通过对满堂红集团分公司所在的9个大中城市和其他城市的房地产市场的即时监测，发现很多城市2、3月份的市场签约量达到近一二年来的高点或者次高点，新建商品住宅市场是这样，存量住宅市场也是这样，如北京、广州、上海、深圳、南京、佛山等。

政策因素是市场发生变化、转暖的决定性因素。

从2009年开始，政策环境彻底改变，过去政策全部是打压和抑制购房需求的，而今天变为鼓励。其中，房贷新政、营业税减免等税费新政起到非常关键的作用，特别是二套房贷目前在具体执行中普遍比较宽松，例如重要没有信用问题利率基本都可以下浮。实际上，从2008年9月开始经过5次降息，购房者按揭得到的实惠很大。国家鼓励合理住房需求的政策对刚性的购房需求有明显的刺激作用，部分换房改善性的需求以及长期投资需求（出租型投资）也有入市，例如我们发现2、3月份成交案例中，采用银行按揭的比例较过去大幅度上升，如广州达到79%，而去年12份之前按揭的比例不足70%，效果明显。

从宏观形势看，国家各种刺激经济、振兴产业的措施不断出台，信贷空前宽松，如前三个月银行放贷规模达到4.58亿元。政府积极的救经济措施以及宽松的流动性对于改变社会对经济、对楼市的悲观预期产生了积极作用，这与08年下半年金融危机爆发以来的极端不利的形势相比，现在的情况确实有了很大的不同。宏观形势尽管具有不确定性，但已经改变过去房地产市场一边倒的看跌预期，形成了看好看空并存的新格局。

市场连续一个季度成交保持活跃，客流量大幅增加，市场信心增强，目前的市场与08年那种典型自用型市场已经有很大的不同，部分改善型需求、投资型需求入市带来了市场分化的格局，城市大部分区域特别是中心城区的房价止跌回稳，市场的这些特点与去年普遍观望、缩量、楼价下跌的情况相比较，已经是很大的不同了。

政策、宏观形势、市场交易特点，这三个方面的因素综合起来看，基本可以断定目前楼市已经回暖。

但是，市场是否会持续放量高涨，购房者会否重新追涨，楼市将会回到07年底之前的炙热行情呢？我个人的看法是，这种持续的“量价齐升”的市场基本不可能出现。

因为从宏观经济面看，不确定因素还很多，各行各业企业的困难不会很快改变，相当多的居民个人收入与就业的不稳定情况短时间内难以改变，而外需不振，内需被激活仍需时日。最近不少一线城市如广州、深圳等商用物业市场出现的情况就很能够说明问题，写字楼和商铺空置明显增加，租金普遍大幅度下调（除了个别路段和物业），表明企业经济活动仍然居于收缩和底谷。宏观形势与07年之前的情况完全不同；

从市场面看，目前的市场构成投资很少，不少高端购房者仍有观望情绪，即便是刚性需求对楼价过快上涨也比较敏感， 与07年底之前的市场完全不同，当时多数大城市的楼市逐渐由自用主导的市场演变成投资主导市场，投资比例非常高，很多区域都超过50%，炒楼占投资比重高，市场的换手率较过去几年明显提高，楼价上涨带来的财富效应吸引了越来越多的投资资金，追涨现象多，甚至形成部分恐慌的购买力，所以价格飚升。而目前市场经过一年多的深幅调整，已经回归理性，这决定了开发商如果大幅度提高楼价，必定会遭遇销售下降的境地，已经没有大幅度提价的市场基础。所以，市场出现07年那样追涨的机会几乎是没有的。

归到市场预期来看，目前看法分化的情况还是比较明显，有的人群看多，买入，有的看空，观望或者坚决不买，没有像过去一致看涨的预期形势。分歧的市场预期正好反映的是目前的宏观和楼市情况。也可以说，目前的市场博弈更加充分，购房和投资的决策是多种因素经过权衡之后的结果。

另外，目前租金还是处于下降过程，如广州、深圳等城市3月份租金较1、2月份明显下降，幅度将近10%，这一点也与过去不同。租金反映的是经济和人们收入的状况，租金也是投资和楼价的基础，对长期投资和楼价的影响非常大，从租金走势来看，目前不具备大幅度涨价条件。

也就是说，目前宏观大环境、楼市的成交特点，基本上不具备07年之前的市场的那种条件，将制约楼价大幅度上涨，也会制约成交持续放量。

但可以肯定，09年的房地产市场不再像08年那样清淡，成交超过08年是可以预期的，会有相当可观的增长，不会说刚性需求释放完毕就重会清淡，毕竟目前楼市已经脱离完全观望的单边跌势市。至于楼价，大跌与大涨的可能性都很小，平稳的机会最大。实际上，目前政策对于再来吹起新一轮楼市泡沫是不支持的，经济基本面也不支持。

最近有开发商大幅度提价，以为市场会有新的升势，其实是对市场的误判。至于有的开发商雇托排队制造气氛，或者干脆利用假按揭来套现，都属于投机、不规范的操作，迟早会被市场淘汰。正确的做法应该是，认真分析当下市场独特的需求构成，了解其特点，有针对性地用性价比来吸引这些改善型的、首次置业的或者理性投资者入市。

龙斌

2009年4月

(注：本文发表于2009年第4期《城市开发》杂志)