进入3月以来，楼市成交活跃的行情仍在延续。我们看到，一线城市如上海、北京、广州、深圳等楼市交投比较活跃，成交量比08年底大幅度提高。二线城市大多数成交都出现明显增加。几乎是全国楼市交投一片“红”。正如去年底政策蜂拥出台时写博文预测的那样：《“12.17”新政将掀起楼市“小阳春”》（http://blog.sina.com.cn/s/blog_498c08c40100bvey.html）。久违的一些现象也出现：一手楼有“日光盘”、不少项目优惠减少或取消、不少楼盘小幅提价；二手楼看楼量大幅增加，成交速度加快，有小业主开始小幅提价（反价）。这些现象令不少人乐观起来，有的甚至非常乐观，觉得可能市场又要变了，那么，怎样判断目前的市场？楼市V型反转到来？

根据我个人的观察，结合对于多个城市的市场调查和了解，谈谈自己的初步分析判断。

首先，目前仍是阶段性反弹的“小阳春”行情。简单说，目前成交放量是过往积蓄了几乎大半年时间的刚性的首次置业与换房需求的集中释放，也是信贷与营业税减免等富有力度的政策产生的市场效应。从需求结构看，目前投资性需求入市谨慎，短线炒楼者极少，高端的保值型多次置业买家多数处于观望状态，这种需求结构难以说是全面回暖。目前楼价有所上调，但上行空间也十分有限，因为刚性需求对楼价比较敏感，追涨的意愿比较弱。一旦楼价上行，不会出现07年以前那种追涨效应。也就是说，虽然政策增强了购房的信心，市场预期较过去有所转变，不再像过去那样完全悲观看跌，但市场预期并没有扭转为普遍看涨。

其次，近期楼市难以全面回暖。这是因为，首先，目前购买力在整个宏观经济仍在向下运行、资产价格仍然在重估过程中，实际上受到比较大的削弱；其次，楼市供求关系还没有完全改变，08年以来，供大于求的局面一直在延续，没有根本改变，多个数据说明，目前各城市存货压力大，特别是一些前几年大规模出让土地的城市，连续几年都是成交少，供应多，价格却在不断上涨，市场吸纳率比较低，存货比例相当高，消化存货还需要相当长的时间。再次，目前楼价仍然在高位，有的高估比较严重，租金回报水平总体不高，楼价水平远远超过平均购买力。例如，从各大城市看，尽管经过一年多时间的调整，楼价回调幅度不一，如珠三角城市楼价调整幅度平均都有20%，但尽管如此，租金整体回报水平并不高，各大城市租金售价比低，超过或者远超过1：300的警戒线，大户型更低，大户型租金回报低（多数只有2、3%左右），说明市场、楼价还在高位，近期楼价进一步走高的潜力十分有限。另外，高楼价也制约了后续政策刺激的力度与持续性。

种种条件表明，楼市出现成交一路放大的几率非常小，估计未来成交有反复，因为后续刚性需求可能跟不上，楼价反复上行的动力不大。不过，在目前鼓励政策下，09年成交会明显好过普遍观望的08年，楼价估计整体会稳，出现一些分化：郊区楼价仍然调整，中心区楼价略升，估计幅度有限。

不过，09年年底国家和地方又面临政策的重新抉择：延续税费优惠还是重新定位，估计会结合国家整体经济与市场情况再确定，届时也许市场会有较大的波动。

有的开发商过于乐观，以为又是一轮行情到来，忙于提价，把过往的优惠取消，我个人的看法是，其实过于乐观，似乎陷入误区。目前政策利好，但大环境还不明朗，利用刚性购房者信心有所恢复的机会，首要的应该是出货，回笼资金，重新布局迎接下轮（可能是两年后）的机会，而不是涨价。一旦这一轮需求释放过半，或者因为楼价再涨起来，那些想置业的客户将放慢脚步，目前人们追涨的意欲不强，07年已经彻底成为历史。如果再遇到世界经济和金融形势的不测，国内经济还起不来，那么楼市完全有可能再次冷一段时间。到那时，又得降价促销了，得不偿失。应该以更理性、宏观的眼光和更大的智慧来来应对市场。

况且，市场稍稍好转就迫不及待涨价，会强化开发企业的负面社会形象，给政府的鼓励政策“当头一棒”，舆论也将再度聚焦“救市=救房价”。这无疑给未来楼市政策种下一颗苦果。