动迁和投机——影响城市住房成交量的最重要因素

　　在中国目前的情况下，某些学者和官员一直对特大城市住房的成交量津津乐道，“这么大的成交量，怎么会有泡沫？”、“这么大的成交量，那是真实的需求呀！”真怀疑他们是否是桃源中人，他们不明白城市拆迁造成的住宅销售量要占多少比例！

　　占全国商品房销售面积9%的上海，2002年动迁户购房要占到上海个人购房总量的40%(王金海、李淑华、张丽娟：《上海楼市结构性调整已经到来》，上海房地产市场报告总165期)，2003年上海的中心城区拆迁面积仅比2002年减少了2%，2004年虽然比2003年的拆迁面积减少了51%，但2005年拆迁面积却是2004年的3.7倍、2002年拆迁面积的1.75倍！

　　1995年，上海城市的中心地带有250万户家庭(当时浦东13个街道28万家庭户)，十年间有80多万户牵涉到了动迁，这是32%的动迁比例！其中1999年到2005年的居民住房拆迁面积要占到89%。这样的动迁比例，对房地产市场成交量的影响远不止百分之三十、百分之四十。可以想见，如果不是大规模动迁，这个城市的住宅销售量会跌去一半！

　　普通商品房的另一个重要需求是投机。“据上海有关部门对上海中心城区180个楼盘的抽样调查表明，2003年上海投资性购房的比例已高达16%，并仍有不断增长的趋势。”(上海普欣房地产咨询公司王水田)2003年上海商品住宅成交均价是每平方米5897元，比2002年增加了24.5%，而2004年成交均价要比2003年增加28%，2005年成交均价比2003年增加4.9%，2004年的投机者购房占全部购房者的比重应该比2003年还要高是无疑的了。

　　动迁购房量约占总购房量的40%，投机购房量约占总购房量的20%，还剩多少是市民的自主购房行为？

　　2004年6月，《解放日报》的“诚信咨询”机构对1100户上海居民抽样调查显示，上海有59.2%的居民近四年没有买过房子，其中20%因为经济能力问题，44.3%在观望等待，可以想见，如果没有大规模动迁，这4年没有买过房子的居民比例应该在百分之八十以上。浦东新区统计部门在2003年年中做的居民购房意向调查显示，城区居民家庭中86%近三年无购房意向，其中39.7%是因为房价过高无力购房(那还是按照2003年的房价)；有购房意向的家庭占14%，总数8.6万户，其中要到三年以后才打算购房的占59.4%。

　　所以，那些有多少人买房、有多少人看房、销售了多少房、减少了多少空置房的说法都不能当回事——你知道其中有多少是大动迁造成的？

　　住房改革，谁在挑重担，谁在尝“甜头”？

　　从1999年开始，住房逐渐变成了商品。住房商品化政策出台的背景是什么？是当时城市积压了大量的空置房，而新的住宅还在源源不断地造出来。就全国而言，1998年全国商品住宅空置房面积是6146万平方米，连带商业用房办公楼，一共压占了资金约6000亿，接近于该年全国国有单位的职工工资总额。

　　当时的宏观形势是东南亚经济危机对我国出口商品竞争力产生了严重影响，国内消费品市场已经出现“买方市场”格局，这些因素汇集在一起，使我国要维持GDP增长速度就必须发掘新的经济增长点。这才导致1998年下半年国发[1998]23号文件出台。文件规定：“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。”

　　既然国家需要人民为之挑担，国家当然也要考虑人民的承受能力，并在政策制定时尽力给予“政策性倾斜”。所以，国发[1998]23号文件建议当房价与家庭年收入比到达4∶1以上，可以对住房低水平的职工给予补贴，这说明国家是把房价收入比4∶1当成了一个标杆。文件还指出，“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。这是国家对住房商品化后各阶层居民解决住房问题的原则性指导意见，但这个精神被扭曲了，现在提起中低收入家庭，竟然相当于吃救济的同义词，而买商品房、甚至高价商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的惟一选择。

　　结果，有着原则性指导意义的国发[1998]23号文件传递给广大城市市民的信息只有一个，就是以后要你们自己买房了。然而买房是要钱的，1999年时，上海职工年平均工资14147元，双职工家庭年收入2.83万，如果按国务院文件提及的4∶1的房价比，销售给中等收入家庭和中等以下收入家庭的房价也就是11.32万，即每平方米1887元。上海市民什么时候听说有这么个房价？！也因为如此，要想大面积消化空置房和不断竣工的住宅，惟一的办法就是不断制造动迁理由，让政府有计划的大动迁来制造需求，把黄金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能让动迁掉的市民来消化房地产商的“供应”，又给了房地产商赚取黄金地段级差地租差价的“甜头”。地方政府对此解释：不给房地产商“甜头”，许多市民解决住房困难要等上100多年！

　　至于动迁这种“政府行为”在多大程度上影响了市民“量入而出”的生活安排、这种影响给市民带来了多少困难和不便，都因为制造动迁的人的住房问题已经在住房商品化前后得到充分解决，因此他们是不可能有感受的。但他们会为这种动迁制造冠冕堂皇的理由，而且只要他们感到需要，这种理由永远不会穷尽。

　　理由无穷尽，动迁无休止，大规模动迁就是在用政府行为解决住房供需不对称的矛盾。

　　城市大规模的动迁，就是政府和房地产商一手制造了供应(每年有那么多房制造出来又不断积压)，再一手制造大规模的需求。掌控这只手的，是政府和房地产商共同赚取级差地租、从级差地租中得益的动机。