从“国六条”、九部委“十五条意见”、强征个税再到加息，不到三个月的时间内，关于房地产行业的调控举措接二连三而且不断升级，南京二手房市场也因此发生了巨大的变化。而政策对炒房族的精确打击，也成为大家谈论的话题。近期我爱我家也不断接到市民的咨询电话，询问在新政下房产投资问题。对此我爱我家市场部经理舒莉莉特为大家细算一笔经济帐。

一、购房后持有一年卖出

1、买房税费支出2%-5%：其中2%契税，如果是新房还有2-3%的维修基金。

2、持有过程中利息等成本等约4.85%：其中贷款利息支出约4.07%（贷70%*贷款利率5.814%）、存款利息减少0.75%（首付30%*存款利率2.52%），有些小区还需承担一些物管费等

3、卖房税费支出约6.6%：其中5.6%的营业税及附加，1%的个调税

4、目前用于出租，年租金收入回报3-4%

总成本为13.5-16.5%。出租可获得租金回报约3-4%/年。房屋必须有9.5-13.5%的升值才有利润。

二、购房后持有二年卖出

买房2%契税，如果是新房还有2-3%的维修基金。

持有过程中利息成本等4.85%*2＝9.7%

卖房营业税、个调税等6.6%

总成本为18.3%-21.3%。出租2年共可获租金回报约6-7%。房屋须有11.3-15.3%的升值才有利润，平均6-8%/年。

三、购房后持有三年卖出

买房2%契税，如果是新房还有2-3%的维修基金。

持有过程中利息成本等4.85%*3＝13.8%

卖房营业税、个调税等6.6%

总成本为23%-26%。出租3年共可获租金回报约9-11%。房屋须有12-17%的升值可有利润，平均4-6%/年。

四、购房后持有四年卖出

买房2%契税，如果是新房还有2-3%的维修基金。

持有过程中利息成本等4.85%*4＝19.4%

卖房营业税、个调税等6.6%

总成本为28%-31%。出租4年共可获租金回报约12-15%。房屋有13-19%的升值即可有利润，平均3-5%/年

五、购房后持有五年卖出

买房2%契税，如果是新房还有2-3%的维修基金。

持有过程中利息成本等4.85%*5＝24.25%

卖房个调税等1%

成本为27.2%-30.2%。出租，5年共可获租金回报约15-19%。房屋只须有8-15%的升值即可有利润，平均1.5-3%年。

六、总结：

房屋投资持有时间越短，风险越大。持有五年以上，收益风险小，可获稳定回报。

五年房价是升是降目前很难估算，受国家政策与宏观经济影响较大。但从目前国家经济状况看，房产1.5-3%/年的升值还是可期的。