碧桂园的大盘圈地运动该休矣

     《南方周末》2007年11月15日花了头版和二版两个整版刊登了碧桂园在湖南张家界圈地的故事。这个故事完全用得上“巧取豪夺”四个字来形容。鉴于本人提倡“小地块模式”恰好可以防止这种“巧取豪夺“，本文不妨再次拎出几条治土地爆窃之要招。

     先简述该爆窃土地的计谋要点：

     一）贫困地区政府有意引进品牌开发商，甚至愿意零地价招商引资。

     或者，受人暗示，可以策动政府作出类似的意愿，并形成政府文件，配以由政府修改城乡规划。

     二）土地面积取不须上报国土资源部的上限70公顷。

     三）先由A公司进入目标地段进行象征性开发，即投入少许作基础设施，作三通一平、道路、排水、电缆等等。

     四）形成土地挂牌“规范”文件，这个挂牌对象内定为B公司。挂牌内容作出适当表述，或使他人口头传达，使除B公司以外的公司难以摘牌。

     五）走程序，B公司顺利摘牌。

     六）B公司实际上控制A公司。

     这六大要素的整体运作，勉强可以作到程序上看得过去。当然，经不起推敲，内行人士可以很容易挑出毛病，但因有地方政府支持，一俊遮百丑。

     在中国资产价格猛涨的今天，大公司这么样去低成本拿地，实在不是一条正道。是必定会出漏子的，一并把地方政府也拖累了。

     这样的圈地运动很残酷。

     那么，如何从制度和开发模式方面来预防这种游戏。我提出的小地块模式核心操作方法是：

     一）70公顷土地可以作为地方政府上报国土资源部审批的起始指标，70公顷以下可以由省政府审批。

     二）由政府出让给开发商的土地，单宗不得超过5万或10万平方米（待研究确定上限）。

     三）尽量避免挂牌，不要轻易由政府提出塑性很大的“公益”或其他“不得不附加”的要求，而去走由政府承担巨大风险的“挂牌”程序，提倡拍卖土地。

     四）土地问责，应切实施行。

     碧桂园的大盘运动，该休矣。

   （本文参加新浪房产和堂堂网文竞赛活动。）