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近期，笔者接受了某报记者就楼市问题的访谈，虽然是老生常谈，但从侧面可窥近期楼市走向。住宅市场化20余年，大量商品住宅上市，人们已经历刚需、刚改、个性化等多个过程，但楼市、房价依然炙手可热，透过现象看本质，谁来破解楼市买房魔咒？

记者：今年上半年市场受到新冠肺炎疫情影响，经济大面积受挫，但二季度末楼市房价又呈上升态势，是不是每一个人都有买房意愿？

李：并不一定每个人都非要买房子！理论上讲100%的人都有购房意愿，但是有没有能力购买是关键，所以许多问卷中的购房意愿也只是理论上的。

现实中，买房有一定引导性，因为人人都有居住需求，你买了对我就有引导和示范作用，就会导致盲目跟风。你买了我要不买，是不是比你差？心里的攀比虽不合时宜，但却长期盘据，成了一块心病，这是一个不容回避的问题。

我国房地产市场化走过了22年，22年市场化历程，房地产市场法规逐步健全，但房地产并没有完全市场化。因为房子的刚性需求和其自身较高溢价效应，许多人把住房当成了投资，导致有居住需求的人买不起，投资和投机却无孔不入，而贷款购房又给这部分需求提供了便利，房价越炒越高！所以限购常态化，与此同时保障性住房加大投资，以满足低收入群体的住房需求。

综合上述，即便每一个人都有买房意愿，廉租房、公租房、经适房、共有产权房、商品房等，有多种途径，不一定非得买，租房同样可以满足生活需要。房价上涨有着深层原因，但有一点值得注意：房价绝不可能只涨不跌。

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记者：最近楼市有个现象，一方面价高的新盘要摇号一房难求，一方面一些刚需价低盘去化很低，同时有许多收房的年轻人感觉很窝心，甚至一个年轻人买了一个不限购的公寓，但一度电却要收费20元，买了房住不起，这些现象说明了什么？

李：房地产市场化20多年，让一大批居住者到了换房阶段，这批居住者因为有楼房的实际体验，对住宅产品的认知比刚需到位，因此对住宅产品较为挑剔。无论区位、小区环境、住宅设计、智能化设施等都有较高要求，因此他们眼中的房子哪怕贵些也是值得的，因此不惜排队摇号也志在必得。这部分刚改已占市场相当比重。

优质优价一直是市场法宝，优质产品溢价自然比普通产品高，有双向需求（居住、保值，投资）的客户其嗅觉也非常灵敏，也会循着高溢价去选择住宅，这样一来一哄而上让好的住宅产品一房难求。

刚需产品由于盘多可选择余地大，加之各自的促销方式大同小异，下定就在一瞬间，其决策一看产品，二看服务，最终拼在综合均价或优惠力度上。受整体市场联动效应带动，盲目跟风涨价，降低服务及优惠是目前楼市普遍现象。

在楼市凯歌高奏的同时，总有一些“异样”的声音，这种声音连续多年且持续上升，这就是楼市维权。之所以维权，是产品没有达到相关标准，没有达到合同要求，或与宣传、合同不符。

纵观楼市投诉，起因多是“萝卜快了不洗泥！”销售只要“飘红”便咋简单、咋省钱咋样来，根本不管交房以后的事。想当年某某半岛竟然连卫生间马桶水距没有留足，可忽略不计的小事都这样，足见用心与否！当然，这与购房者专业知识不足有很大关联。就拿公寓20元/度的用电来说，如果事先做足功课，深入了解就不会出现这样的问题。

总之，楼市维权是对自己不负责任给对大家不负责任的开发商以机会，让他们变本加厉为虎作伥，遇到维权又没有大局意识，被开发商各个击破偃旗息鼓，这种维权在各地都是一种场景。

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记者：能否给有买房需求，即将买房的年轻人一些建议？

李：年轻人买房要量力而行，要多看、多对比，要把买房前的出租房当做自己的，在使用中根据自己需求进行虚拟规划，以对未来要购买房子有具体的要求。当下了买房决定，还要具备契约精神和风险意识。

量力而行不仅是量体裁衣，还有自身实际需求。原计划买80平米两居，到了现场却买了120平米三房，超出了先前预算，给实际支付（月供）增大了负担。买房是给自己住的，所以谁的话都只能是参考，权衡在自己，只要不盲目相信、跟风，按自己需求去做就不会出现大的问题。

契约精神和风险意识是买房必备要素，楼市有风险，买房须谨慎，不仅需要购房者对开发商有所了解，还需要对其市场口碑做客观判断。

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长期以来，一些大型连锁或知名房企，在其注册地以外建设的项目差强人意，负面累累，给诸多购房者造成维权无果之实，所以买房之前应做深入了解，一旦劣迹斑斑，坚决“好鞋不踩臭狗屎！”敬而远之。

选中项目，签订购房合同就应恪守合同，不论房价涨跌，都应有“且看云起云落”的豪迈。风险意识还有对贷款方式的选择，其中“首付贷”就是一个典型的“坑”！只要购房之前做足一个买房人的本分，便有了防范风险的本能，就可距问题楼盘于千里之外，就可享受购房带来的快乐。

团长说：楼市买房魔咒形成已久，省广电整天价曝光楼市维权，结果职工们买房依然被开发商无限期拖延，谁能破了此咒？！