前言：关于曲江楼市的现状，引发了业界的广泛讨论和争议，已经成为一个挥之不去的话题。本人从业二十年时间，欲从人文、规划和发展等几个角度，谈谈曲江二期楼市的变化。

       在西安历史上，曲江是一个挥之不去且浓墨重写的地方。1300年前，大唐长安地图上清晰地显示着唐代著名的皇家御园芙蓉园、著名的皇家寺院大慈恩寺、公共园林曲江池，以及乐游原、杏园等众多名胜，是一个大型风景园林区。大唐曲江城绕堤围，湖泊连延，楼阁高耸，不仅规模宏大，气象万千，而且人文荟萃，繁盛开放，是盛唐长安最具代表性的区域。
       2003年十月西安曲江新区管委会成立，从此拉开“曲江模式”序幕，短短十余年时间，曲江新区通过文化、旅游、商贸等产业带动，其“经营城市”理念取得长足发展，做到了让国人惊奇，让世人瞩目，区域楼市发展更引领了西安楼市，成为西安乃至陕西当仁不让的富人居住区。

       依托景观核心区，一期房屋大卖
       曲江新区伴随着楼市一起发展，其间经历了从廉价土地无人问津到造势、造景后地价攀升的一个过程，其逆转从大雁塔北广场揭幕为标志。地价攀升的背后都会在房价上体现，而西安人曲江置业也从拒绝到认可乃至蜂拥而至经历了一波三折的过程。
        作为国家文化产业示范区和国家生态区，曲江新区结合“绿色系列”创建，着眼人居和谐优美，大力改善生态环境，加大投入以水环境治理等六大工程为重点，大力推进城中村改造、发展绿色房产、创建绿色交通、开展节能节水，生态环境明显改善，全区空气环境、水环境、噪声环境质量，均达到功能区标准。生态保护和建设让曲江越来越符合现代人宜居要求，而以芙蓉湖、曲江池等为中心呈放射状合围的楼盘自然成为人们安居追逐的热点。
       古人在曲江池畔，用率意的姿态和深厚的文化曾演绎出曲水流觞，留下诸多千古绝唱。而楼市开发依托文旅资源，给后人打造了适合安居乐业的场所，多个契合点的聚集使曲江楼市迅速脱颖而出，并一骑绝尘引领西安楼市。两年前，《时代周报》记者采访时任西安市副市长、西安曲江新区党工委书记段先念时问道：有人说曲江的中高端楼盘抬高了西安房价？段先念：“我不同意这种说法，曲江的环境好吸引人，人往好地方去嘛。房价是一个市场调节的东西，我认为曲江房价没有违背价值规律，房价是由需求决定……来这里买房的很多都是挖煤的、淘金的，我的房价高怎么了，这些人有这个购买力，曲江就是富人区，这有什么，每个城市都有富人区，每个国家都有富人区……”
       不管怎样，曲江以文化、旅游、商贸为基础，着力打造绿色生态，让一个城市郊区转身为城市核心区，在以芙蓉湖和曲江池为核心的宜居范围让楼市带动了曲江的人气。

       二期拓区生变，使得楼市自主调整
       曲江新区以“生态建区”为方针，以历史文化遗址保护和恢复为核心，以发展旅游和文化产业为重点，全力建设国家文化产业示范区和国家生态区。不论曲江一期是否完美，房屋销售一直长红是不争的实事。“曲江模式”用与众不同的方法与理念使这块被冷落了一千多年的土地再次被热捧起来。
       记得2010年美国《福布斯》杂志评出了2010年中国最具投资和发展前景的十个城市，西安名列第二，其评语中这样写到，“在中国，西安左右逢源。西安将在资金不断流动的基础上迎来其房地产的春天。尽管用地限制一直制约了西安向国际化大都市发展，但这也催生了西安新一轮房地产的大发展，并以曲江地区点燃战火”。事过四年，一切应验，而曲江拓区又让人们将视野投向这里。
       先是为弥补一期商务办公需求不足，推出CCBD（西安中央文化商务区）和QCIC（国家文化产业聚集区）概念。二期核心区金辉世界城、曲江旺座城、创意谷等一批商务写字楼项目的亮相为区域赚足了眼光。但随着楼市今年的自主调整，住宅扎堆的“软肋”迅速露了出来，市场乱象频仍。八月，楼市观望加剧，一些刚需户型和小公寓营销出现的“零首付”首现曲江，让人有“矮三分”的猜想；接着几家知名房企出现业主维权且“行为艺术”，令人吃惊的是某楼盘施工现场半年内三次火灾令业主怀疑其施工质量要求退房；更令人不解的是某品牌房企在“让建筑赞美生命”的企业理念下，其质量让业主极为不满；十月，曲江楼市在西安房价微降的基础上领衔展开房价“跳水”大战，冲击人们视野的是从5180元/㎡到4899元/㎡的激烈厮杀，同时让人产生“昔日王谢堂前燕、飞入寻常百姓家”的错觉。
       实际上，上述乱象并非曲江首创，它是楼市进入自主调整“新常态”下摒弃“粗放式”需要精细化开发的必然结果，也是去行政化调控后楼市自我修正的过程。由于前期高速（粗犷）发展，需要进行细化调整；由于前期定位较高，后期需要降低身段，放慢脚步后一些前期不足自然显现。基础设施方面，一期与二期间可连接的道路、地面公共交通网状布局都不足，三环和绕城高速南段穿越区域但未被纳入城市公路体系，让人们从老城或一期到二期感觉吃力；第二，原先规划城市公园、绿地、水系等变动，让二期显得过于拥挤，相对于一期多种公共资源显然没有了先前优势和亮点，绿色生态优势被高楼压住；第三，从一期的建筑形式看，多层、小高层、高层间或低密度别墅及花园洋房，让曲江特质尽显，而二期发力产品多为大容积率的高层，低密度优势不再显现。高价拿地的房企为了利益更大化均加大项目容积率等，让曲江低密度优势锐减，发展遇到瓶颈。

       曲江二期，发展应注重“一高一低”、“一新一异”
       如果按照目前的发展态势，曲江二期自降身段未必不是好事。但普通住宅的低价引来的是更多的居住者，对二期未来的三产将带来较大推动，但同时对基础设施如公共交通、学校、医院等要求更高、更迫切。许多业内人士都寄希望于深圳华侨城在杜陵南（新雁引路、雁鸣路十字东南）即将建设的欢乐谷项目，寄希望于通过这个大项目通过市政改善两区（曲江、航天）的道路交通状况，这本没有什么，但远水难解近渴。
      从曲江一期的成功我们不难看出环境和基础设施打造的提前量对楼市的助推作用，反观二期则显得更为急躁，规划变动、公园水域消失、道路不畅、住宅密度增加、定位模糊，这让曾以生态宜居的曲江情何以堪？这里我们不能反复重复“价格战”这样的低端战术，其结果价格越低质量越烂，对于以文化产业和旅游产业为主导、以“生态建区”为方针的城市发展新区，生态宜居是住宅发展的方向，所以绿色及科技环保材质运用等高品质、以花园洋房为代表的低密度住宅应是区域发展的重点。
      简而言之，“一高一低”就是高品质、低密度，多层、小高层或高层兼而有之的住宅产品；”一新一异”就是产品要不断创新和推陈出新，要走差异化的道路。要给人们多建望得见山、看得见水、绿化景观细致，能够让人驻足，留得住人的住所。

       在楼市“新常态”下，曲江新区应回顾以往放缓脚步，重新审视区域特质，科学、从容地分析得失，在加快基础设施建设的同时，局部进行提升调整，尽量明确定位给区域房企以纲领性发展引领，让高品质、低密度的宜居住宅引领曲江楼市。