每年春节过后都是楼市纠结的时候，这个时候是政策真空期，同时又是业内预测期，各种传闻、预测满天飞，弄得人心惶惶。今年也不例外，近期香港楼市某盘房价下跌40%，国内外经济学家、业内专家纷纷发出国内楼市预警，仁者见仁智者见智，尤以港媒评内地楼市泡沫：“我们听到了冰山碎裂的咔嚓声”令人记忆深刻。而与国内其它城市有着不同特质的西安楼市近期也是题材不断，热闹非凡：欢乐谷入驻曲江、西咸新区跃身国家级新区等楼市利好袭来，热点背后有哪些机遇与挑战？日前，房屋管理服务网记者专访了独立地产评论人李连源。

    记者：1、有消息称华侨城欢乐谷要正式落户曲江，您在微博中对此消息作了回应，那么，您认为欢乐谷的入驻对曲江乃至西安有什么影响?如何规避并解决交通堵塞问题?

　　李：曲江主打文化旅游，二期弥补一期重住宅，轻办公的格局，从长远发展来看，曲江也需要其他业态来丰富自身的吸引力。华侨城欢乐谷的体量以及模式可以称得上中国游乐界的Number1，无疑，欢乐谷落户曲江，倚靠“中国连锁主题旅游第一品牌” 将增加该区域人气，带动曲江二期的发展。西安将迎来文化旅游的新格局。

    经过我上周对欢乐谷附近道路的勘察来看，目前多条道路均可通往欢乐谷，包括雁引路、绕城出口、地铁四号线，多条道路都汇集到了航天大道上，该地交通完全具备腾飞和发展的基础。通过观察发现，雁引路南北行可直接连通航天大道与环山路;县道316向西一公里可上西康高速，再向西可直达航天区，向东可达鸣犊;内环可由绕城高速、三环等疏导车流，地铁四号线向东延伸一站、东南三环交汇处向南亦具备专用线条件，应该说交通网络基本具备。

   目前，西安类似项目都有盲目性，系统化、规模化的游乐项目在西安目前比较匮乏。华侨城欢乐谷落户曲江已成定局，关于该项目探讨应该继续，怎样让该项目既能火起来，又与堵车、雾霾、污染等挥之不去的冲突进行有效疏导和化解，是需要认真研究的课题。

　　记者：2、西咸新区跻身国家级新区行列，请您预测一下，受国家级新区利好政策影响，2014年该区域会出现哪些变化?

　　李：西咸新区的前身是西咸一体化，西咸一体化十年以来，进展速度很慢，但自从西咸设立独立区域以来，发展脚步便加快。西咸新区若要真正发展，首先，应该充分发挥沣东新城三桥版块的龙头带动作用;其次，充分利用国家给予西咸新区的利好政策;最后，省政府、西安、咸阳政府应形成合力，用大发展的眼光与姿态推动和促进西咸腾飞。

　　近年来，西安的发展主要在国际化大都市上，各方的眼光都投向主城区的拓区，对西咸新区难免有点“无暇顾及”。加之之前“田园牧歌”般定位，在令人向往的同时让现实与理性产生碰撞。比如万通立体城就很难让人与“田园牧歌”融合，如何梳理钢筋水泥建筑与田园牧歌之间的矛盾，是当下面临的问题。另外，无论哪个区域的发展，都离不开产业支撑，，创新产业、环保产业应运而生，只有方方面面都具备，才能真正实现百万人口之城的设想。

　　记者：3、请您分析一下，2014年或者未来几年，最有潜力的区域是哪个?理由是什么?

    李：2014年航天区以及西咸新区将成为西安人关注的热点，区域房价波动毫无疑问。有关西咸新区的发展刚才已经详细说明。对航天城而言，首先，航天区民用产品开发会带动该区域发展;另外，该区域历史文化积淀深厚，自古以来就是宜居的好地方;第三，富力城、大华等品牌房企入驻，抬升了该区域居住品质;第四，由于该区域地理位置是西安城的制高点，空气质量有优越的先天条件。最后，曲江二期与航天区已经形成你中有我，我中有你的态势，无形中助推航天版块的发展。以后人们的宜居之地应是远离主城区，毗邻主干道的地方，秦岭生态区近在咫尺，所以航天、长安这些偏南区域将是西安人置业的首选区域。

　　记者：4、2014年西安楼市政策面方面会有什么变化?(房产税是否会在西安铺开，针对无证楼盘的政策等)

　　李：房产税今年不会在西安实行。从重庆和上海两个试点城市进展情况来看，喜忧参半，加之扩大房产税试点城市有许多大量的工作要做，使房产税很难在短期内一蹴而就。而在陕西落地还有好长的路要走，从上海、重庆的情况看，也只是对增量征收而非存量，所以不会对业主产生大的影响。从震荡后的西安楼市看，今年楼市规范是前提，城改房办证提速则值得期待。

    西安与其他城市相比，具有明显特殊性，可以形容为一半是海水，一半是火焰。“海水”指受制于国家大政策的束缚，不能突破限购；“火焰”指多种积极因素在助推城市发展。西安正在努力提升国际化大都市，城市人口不断扩充，居住问题开始严峻，城市住宅基数扩大是发展趋势。90年代初期到2000年之前，大量人口聚集在城墙以内，后来扩充到二环之内，现在我们不仅要将人口吸引到三环以外，还要不断向南北两极去拉。从这些角度来看，西安遇到了一种尴尬，一方面国家大政策限购，一方面大都市的发展需要充足的各类住宅供应。

　　因此，既能促进楼市增量，又能稳定房价，让符合相应条件的人都能买到或配租到合适的房子才是最终目的。未来，如何因地制宜的进行政策细化，让更多中低收入群体居有其所成为考验政府智慧的重要课题。政府若要出台政策建议应疏导并举、贴近市场化，更具人性化。

　　记者：5、有人预测，2014西安房价涨幅预计在6%-8%之间，成交量也会增长，对此您怎么看?依据目前楼市情况，今年“金三银四”、“金九银十”热度会高吗?

    李：最近我们看到许多楼市唱衰的消息，客观分析我们发现：纵观世界经济发展史，很少有国家的房地产市场可以连续十多年持续上涨而不调整的。如今已有太多的迹象显示，我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。经过十多年的持续上涨，我国房地产市场存在强烈的调整需求。个人认为，各地调整的幅度必将和之前上涨的幅度挂钩，从这点讲西安楼市的主要特征较其它城市而言相对是稳定的。

    实际上西安楼市去年已经出现分化，即性价比高、科技含量高的新产品相对走俏，涨幅明显。同质化产品竞争力较弱，表现一般。个别楼盘为促销以优惠形式进行了降价。所以，市场以后会呈现多元化发展态势，楼市已经进入买方市场，开发商不用心做产品的时代已经过去。

    关于“金三银四”，从西安往年来看，每到这几个月份，销量都比其他月份高，是市场的自然表现。我们应该均衡地看待楼市，用年做为单位去分析，这样才能客观、系统地了解和分析楼市。每年1月、2月是受中国人重视的传统春节，大家以走亲访友为主，楼市自然淡些，3月需要买房的人走向市场，销量自然会升高，所以以3月对比1月、2月的销量高显得毫无意义，媒体如果不能正确表述，就会令消费者产生“房价又涨了”的遐想，从而误导受众。希望大家以及媒体能够客观的看待“环比”数据问题，分析发出预警的同时尽量不要用刺激的字眼刺激消费者神经。

    从去年西安商品住宅全年7.2%的涨幅看今年6%-8%的涨幅预计应在合理范畴，同时我们还要清醒地认识到，楼市有调整的需求，不论卖房的还是买房的，他们长期因买卖和房价以及政策等紧绷的神经也需要得到一个阶段的舒缓。