以前西安市民买房子老是称东郊、南郊、西郊、北郊，我在微博上倡议咱们媒体人从今天开始，在媒体的表述上尽量用城东、城南、城西，因为西安区域空间无限地在扩展，地铁开通以后，首先把郊的概念又扩大化了，传统的城墙以外就是郊区。有时候在纺织城那边的人说去西安，我会以为在蓝田。地铁开通了以后，2号线由南到北总共运行40多分钟，不到50分钟，这是什么概念？之前我们要走半天才能到的地方，42分钟瞬间就到达了，所以说楼市的“战场”也随之扩大。

    另外，西安人以前买房有一个观念，东西南北四周去走的话，价格略低或者有可炒作题材的，通常会选择。比如曲江宜居的、浐灞生态的，除了这些区域有题材其它区域没有题材。我就说北郊，大家以前感觉很远，地铁开通之后，大家就会感觉很近，而且这些地方也是西安房价的价格洼地，你只要顺着2号线沿线去走，不论横还是纵都有这样的楼盘，所以我觉得这便于消费者去找宜居的房子。

 

   地铁物业未必就是没有瑕疵的物业

    什么样的楼盘才算是真正的“地铁物业”？现在业内还没有一个统一的说辞。一种观点认为，凡是地铁沿线的建筑都属于“地铁物业”，建筑不只是商业、写字间，还包括住宅，我认为这个概念适合于“国际化大都市”，适合于北京、上海这些城市，但不适用于西安。另外一种观点是这样阐述的，地铁物业主要指200M-2KM这个范畴以内的楼盘，它的综合服务性能比较全的，走路大概10分钟到半个小时。这样一种概念或许更适用于西安。

    相比于深圳，西安地铁站点间的距离短很多，一般是公交的四站，不足两公里。从这个情况来看，地铁既可能给带来利好，同时也可能出现一些弊端。一方面，地铁商业的优势相对会更加突出。什么叫地铁上盖物业？地铁上盖物业就是在地铁的进出口上面建造的物业，但是地铁上盖物业涵盖了什么？涵盖了商业、写字间、办公和住宅，赛高国际街区是典型的上盖物业。也就是说地铁开通对它的商业绝对会带来一些利好，而且这些优势只限于零售业。比方说天热了，它的水一定卖的比老街区的水要多。每个地方的消费习惯不同，导致它的理念有所差异，包括西安人买房子，前几年全款买，这几年爱贷款买，但贷款买房理念的接受时间的比其他地区要漫长。

    另一方面，就西安来说，两公里之间是地铁站点，纵向500米，实际上横向一公里，两公里之间还有一个一公里的缺口，左边500米，右边500米，我认为以后这个地方的住宅将比靠近站点的500米的住宅要好，也就是说地铁开通了以后会带来一些音噪。将来，赛高国际街区肯定就会有人反映，地铁开通以后，噪音会很大，尤其是晚上10点-12点这个时段。所以说，地铁还相对的会给沿线的物业带来一些弊端，这个咱们要客观的看待。所有地铁沿线的地铁物业未必就是没有瑕疵的物业，而这个瑕疵需要在地铁开通过后的若干时间内才能发现，这是我个人的一个看法。

 

   地铁物业30%涨幅 西安或是个例外

    在城市的快速发展过程中，每一个城市基础设施的建设，对房地产来说都是噱头。依照北京、上海的经验，地铁物业的涨幅大概会在30%左右，但是西安或许是个例外，尤其是在深入调控的大背景下。“地铁物业”的概念已经提早透支或释放了。今年春节后曾有一波涨势，现在地铁物业整体报价高于其他区域10%左右，真正的成交比其它区域要高5%，但是这个5%会随着地铁的开通会销声匿迹。

    09年的时候，很多楼盘就开始炒地铁概念，但是地铁实实在在是国家规划的，今年过完春节以后那一波涨幅，跟西安整体市场的涨幅是有关联的。最明显的是07年，咱们的房价07年的时候在全国的脚脖子上，现在实际上才到了腰的位置。但是从本地人的收入来看，即便是这样的中部价位，依然有差距，而且差距越来越大。虽然我们收入也在涨，但收入涨的幅度远远没有CPI涨幅快，远远没有房价涨的幅度大。所以我认为地铁没有开通之前的涨幅，从目前的来看，它已经涨得不少了，但是后面还会涨，至于幅度是多少？还需要时间来验证。

 

   “钟楼商圈”将永远保持它的魅力

    说到2号线横穿传统三大商圈，钟楼、小寨、龙首，我想说说龙首上风上水，是一块风水宝地，但是大明宫的遗址在那边，遗址是绝对不能开挖的，所以龙首一直不温不火。这两天有一个新的消息，二府庄正在拆迁，从二府庄到北稍门有一个下坡，龙首那块地方高，但是商圈不火；原来的龙首商业街，现在得到改造，传统日用品卖的不错，大宗消费品欠佳。钟楼是比较时尚的，首先有世纪金花、兴正元和开元。但是，有些现象不容忽视，开元每天都有十几趟自己的中巴，到阎良或者是到其它地方，经常是一车一车把周边消费的能力拉回来，人送走以后第二天开始一车一车送东西，这也是一种服务。这个商圈是西安所有商圈中无法替代的！钟楼商圈将永远保持它的魅力，因为它涵盖可持续发展的东西南北四条大街。

   小寨是批零文化区，大学生的消费比较多。但是从消费的形态来看，它的消费一般来说都是小宗，以卖廉价服装饰品为主。另外，汉唐书城是区域文化的一个亮点。还有军区服务社，军区服务社卖的最好的就是烟和酒，销售额却不能跟钟楼商圈比拟。北客站要形成一个新的商圈没有问题，但是它必须有足够的人流和客流。目前的问题是，火车站进出和路过的列车比较少，只走高铁，以至于很难聚集人气。

 

   2号线南端将崛起一个新的商圈

    下一个热点我认为是长安区，以长安区的韦曲街道为中心，未来很可能形成一个新的商圈。三年前我给朋友买了一个商铺，当时50多万，买了间90多平米的，现在已经有人出价到120万。而地铁2号线开通，首先会让长安区受益，长安已经被纳入西安城市的主城区，而它和其它的几个区唯一不同的是无缝连接，外地人来到西安往长安走的时候根本无法分清接壤。比如到户县，你要走高速公路，中间有一段空白，临潼也是这样，但是长安没有，所以长安的崛起指日可待，这个应该没有问题。所以说对2号线南端的长安我给予了厚望，其次就是凤城十路，以后也会形成一个商圈，而这种商圈、这种业态我认为比较稳定的，不会像小寨商圈那样火爆，因为它的支撑有限，到市政府办事的都是企事业机关单位的人员，这些人员的消费有倾向性，所以、从这个角度来讲，高端消费应该成为这个区域的主导消费。