从08年的持续低迷到09年的量价齐升，对于很多人来说未来楼市的发展已成为一个难解的迷。09年下半年乃至之后的楼市是升还是跌？一时之间众说纷纭，而始终关注西安房价的人一定也会对今年的房价发出“看不懂”的感慨。一直上涨的房价与起伏不定的成交量，困惑着人们的神经，同时也使人们发出疑问：如此高挺的房价下究竟是谁在买房？

市场需求不断增加 刚性需求仍是主因

    在刚刚结束的秋季住博会上，笔者做了多方位、详细地观察，同时在新浪陕西房产参展场地也接触了10余位有购房需求的消费者，通过与不同消费者深入的交谈，笔者了解到目前房产市场依然处于以自住需求为主，改善性需求为副，投资需求逐渐增加的一个消费状态。而从每个人不同的角度出发，我们都可以清晰地看出理智购房背后依然存在着跟风以及投机的影子。

    王先生是某国营企业职工，单位改制后下岗，由于有一手好技术，被一家民营公司聘请。多年来一直居住在原单位福利分配的筒子楼里，楼房设施陈旧、年久失修，加之孩子面临婚娶，家里急需购买一套住宅。从2007年关注房子到现在，曾经有过买房经历。由于收入有限，第一次购买了一套小产权房，看到报纸披露该项目没有合法手续的报道后就去退房，历时半年历经磨难，最后还是在熟人的帮助下，终于收回房款。转过头买商品房才发现自己资金不足，持续上涨的房价使原本买三居的想法只能改为买两居。而让年近30的儿子尽快成婚已是家庭头等大事，为了预留装修和儿子结婚的需要，他将一次性支付改为按揭购买，但按揭产生了不斐的利率，对此，王先生说，已经顾不了许多，有了房一切都会好起来的。

象王先生这样的刚性需求者是购房需求最为广泛、购房愿望最强烈的刚需群体，由于收入较低，不得不非常在意房价，而且必须计算精确。常年在楼市寻觅，但总跟不上房价上涨的速度。由于无法规避孩子用房的现实，最终不得不出手买房。而对于更多像他一样的刚需们，面对今年大幅度上涨的房价，只能等机会或放缓购房计划，仰或观望。过高的房价无疑遏制了他们的需求，有效购买力被大面积压制。

生活品质逐渐提高 改善性需求成楼市中坚

    作为大学教授的钱先生，住单位集资建设的三居住房，孩子已成婚家境不错。由于夫妻两口均从事教育事业，收入也颇丰。因为久居特定环境感觉不自在想换换环境，于是特意查看了适宜老年人居住的曲江、浐灞等楼盘。钱教授对浐灞的环境及发展前景非常看好，但强调自己不喜欢汽车，所以舍弃浐灞，选择了距学校较近的曲江某楼盘。对于这里的房价，教授自有结论：贵是贵了点，但居住在人文环境突出的地方，不付出点代价是说不过去的。

林先生从事房地产销售策划，在城东有一套两居住宅，小两口工作都在西高新。平时上班各忙各的，孩子由父母照看。由于职业关系，加之今年市场多变，林先生常常不能按时回家，有时候刚睡下就被领导叫去，而居住地距单位又较远，夜里只能打车前往，交通费成了一笔大的支出，为工作便利，夫妻俩有了在公司附近买套房的想法。

钱教授、林先生的需求，是今年市场较为突出的改善性需求。钱教授为追求宽松环境，舍近求远在家属区以外的地方置业。林先生为工作需要，必须放弃远离工作区域的住宅，弃远求近。两人改善原因不禁相同，但需求是一致的。这个群体的主要表现在，收入高且稳定，购买力强，不计较房价高低、涨跌，不刻意逢迎高潮、低谷，出手快，而且多为一次性购买，这个群体今年有不断扩大、膨胀的发展态势，也是楼市强有力的中坚力量。

房市成最大利润渠道 投资需求暗推房价渐涨

    与前三种需求者相比，陈先生则算有心人了。前几年家里因旧城改造分配了安置房，又用闲钱买下邻居的一套房，简单装修后出租出去分享租金回报。几年下来发现竟比银行利率回报更高，从此便一发不可收拾。2007年他用回收的租金按揭购买了一套两居室商品房，2008年出租后，除了包住月供，而且还略有赢余。今年住博会上他的关注点与别人不同，别人主要看价格，他则看地段。他说，前不久又在解放路投资了一个小户型精品公寓，会上想再看一套。用陈先生自己的话说，通货膨胀下钱只会越放越少不如买房，卖房收入和租金来得更实在。

    陈先生属于典型的投资性，他们为了追逐房价上涨后的差额和高于银行利率的租金,穿梭于楼市之间捕捉自己的猎物.这是众多需求当中，不容忽视的一个群体，他们穿插于刚需之间追涨杀跌，已经能够娴熟地运用商品房销售规则，其态势有越来越壮大的趋势。由于商品房销售各种统计均比较粗放，加之政策原因，大家对投资性需求讳莫如深，有的甚至弱化了这部分需求。其实、我们只要在夜间看看众多小区暗淡、孤寡的灯火就能明白，投资或投机需求在楼市占的比重非常之大。值得肯定的是，这部分需求是促成房价高涨的主要因素。

    短短四天时间，笔者与10多位各种需求的购房者交流，在了解目前情形下购房者需求的同时，也理清了房子在人们心中的位置，同时也看到房子给人们心头增加的重负。房子对于工薪收入王先生一家倍感艰辛，他们饱尝买房折腾、经受即将被房子边缘化的压力，釜底抽薪背水一战，悲壮地实现了购房愿望。对于钱教授而言，房子承载的不仅仅是生活，更是文化。用房子诠释文化，对普通人而言，需要足够的物质积淀，而这正是王先生所不具备的。林先生如果不是工作所累，可以归纳到不缺房子一族，但没有经济支撑，房子仅仅只是个空壳。一个好工作能带来较高的收入，也能买来更好的房子。陈先生先知先觉，而且勇于探索，在投资通径单一的国情下，总结出一条适合自己的路。而更多像他一样的人，把房子不仅仅看作房子，更愿意比作银行！在烽烟四起涨声一片的楼市投机炒作谋取差价，使房价脱离市场轨迹，使众多刚性需求望房兴叹，对于此，我们是应当提倡还是制止呢？