------ 二手房按揭中放贷问题的构想

 

    去年年底，粮油悄无声息地涨价了，闻听后，一直没有引起重视。直到今年年初参加新浪网络年会，一开发商阐述房价必涨的原因时方有感触，他讲：在粮油涨、水电费涨、工资涨、土地使用费涨的情况下，房地产的每一个环节都在涨，房价怎么能不涨呢？看来，去年的房价真成了昨日黄花了。

    房价在不停地涨，大家心里都明白，都在盘算着在房价飞涨的同时怎样实现自己“居者有其屋”的愿望。这里一部分人选择租房，一部分选择购买一手房、或经济适用性住房、城中村等，另外一部分则选择用按揭形式购买二手房。用大家普遍的一句话说，现在看着贵了点，但10年以后呢？是啊，就按去年西安商品房涨幅4.49%推算，不难看出10年后的房价会是什么样子。在这样的背景促使下二手房按揭业务也在默默间热了起来。但在通过对二手房按揭业务流程观察一个阶段后，感觉其中存在一些问题需要利益各方研究、探讨，以期将按揭这个新的购房形式在实际的运用中趋于合理、成熟、直至流畅起来，以达到买卖双方满意、促进交易成功。

    中介在买卖成交前，首先会同银行人员实地查看待成交房屋状况，然后持“产权证”到“产籍中心”核档，在确认该房无任何纠纷的同时，出具“产权证明”报送银行审批。银行批复后买卖双方到“交易中心”办理过户手续。此时，买方按约定支付卖方30%-40%的首付款。一个月后中介领取新产权证后，在评估机构做该房的评估报告，在保险机构做该房按揭保险，然后将产权证送往“抵押登记科”，办理“他项权利证”，将“他项权利证”交回银行，银行则会在之后的一周内将其余款项打到卖房者帐户上，至此，按揭购房过程完毕。

    以上是用按揭方式购买二手房的全部过程，细数下来快的需要37天，慢的则可达2个月。如果每一个买房卖房的人都能明白这样的程序，就会对房款余额“回笼”的时间有所认识，同时也会认可，如果不明白就会出现必须“一手交钱、一手交房”的问题，这样就给靠提供信息咨询的中介出了难题--- 一手托两家毕竟没有注入现金。此时，如果业主不能直接拿到全部房款，直接就会影响房屋的交易。的确，传统交易中因为没有银行参与，一般都是一次性付款，所以，不存在还要等待30-40天才能收回全款的情况，这对卖房人是一个挑战，也是一个考验。因为，围绕着房屋中介出现的问题太多了，什么卷款潜逃、什么一房多卖等等问题着实令消费者难以放心，由此产生的不信任直接制约了中介机构的业务拓展，尤其是二手房按揭业务的拓展，对中介机构做大做强也产生了严重地制肘。

    怎么办？为了生存只有“垫资”！“垫资”是指中介将银行在过户后、取得产权证后才能支付给卖房人房款余额提前支付给房主，这样的行为虽解决了当时的问题，但因“垫资”又产生了“服务”费，无形中增加了购房者的负担。在相关部门对这个现象没有明确态度的同时，我们不妨先商榷之，怎样才能确实有效地理顺这个问题呢？解铃还需“系玲人”！一套房子走完按揭过程，有银行人员的现场勘察，有评估机构的评估报告，有保险机构的按揭保险，有中介机构的按揭担保，等于将该房屋已置于“保险箱”中，银行一直在坐收渔利，几乎没有任何风险。换句话说，即便是买方不能按时还贷，还有保险和担保机构来担负相应责任。部分银行已将发生本息逾期的二手房在采取强制拍卖时，担保机构必须做为竟买人作为合作的条件之一。所以，银行对缓解目前按揭放贷滞后现象的改观有义不容辞的责任，而且很有必要。

    我构想：在整个按揭过程中，银行信贷人员与中介一起实地勘察完房屋，报银行批复。批复后信贷人员与中介一起去“产籍中心”核档，拿到“产权证明”，再一同参与到过户全过程，在领取“交易中心”的“收件单”时，即发放贷款。这样，由银行信贷人员全程跟踪、参与房屋从初审到交易的整个环节当中，剔除了相互之间不信任或造假环节，全程透明、阳光，不留死角，有利于二手房按揭业务的健康发展，银行全程参与增加了二手房交易的透明度，增加了客户的可信度，对提倡公平、公正、诚实信用，提倡中介品牌化经营起到促进作用。

    整个二手房按系统宛如一个庞大的机器，需要各方共同努力以保证它正常运转。各方只要齐心去呵护、润滑它，而不是相互制肘、拆台或行使各自的权利分解它，就可以达到一个共赢的目的，为了这个共同的目的，我们没有理由不去努力！我们相信：只要真诚就会赢得信任，只要诚信就会赢得尊重。这个构想站在市场角度以人为本，以市场的需求为准入点操作简便宜于实践。如果能够成功运用，一可缓解买方与中介方的资金压力，避免无谓支出，减轻各方资金压力；二可树立银行的威信，对促进二手房交易起到推进作用；三可形成整体运做的良性循环，建立稳固地操作体系，使共赢之目的最大化。此构想乃一家之言，草生于业务往来之中，因不谙其他行业，故有吹毛求疵之嫌，如有不到之处，还望批评指正。