------------ 拆迁安置房屋更名问题


    近来，有许多客户来公司咨询关于拆迁安置房买卖后的办证问题。无一例外，这些客户都是早几年购买了拆迁安置房，并办理了“更名”手续的，如今小区统一办证，开发商竟要重复收取所谓的“过户费”，听后感觉不爽，想说道说道。

    90年代初期，市政府为改善城区低洼棚户区居民的居住环境，每年都将低洼棚户区的改造列为为市民办理的“十大”好事之列，通过拆迁改造就地安置的原则达到提高这类地区居民居住环境、生活品质的目的。经过十八个月的建设，统一分配。分配房屋时将居民持有的“拆迁安置协议书”换成了“房屋分配证明”，或“临时房产证”。每到这个时候，便有部分居民因分期付款应将余额缴清，有些人就将多余出来的一套房屋变现，卖出后补缴剩余房款。

    这样一来，市场上就出现了没有正式的“房产证”而先行出售的现象。这个现象是当时市场环境、条件所决定的，所以也就应运而生了针对这种情况的“房屋分配证明”或“临时房产证”的“更名”现象。应该说特定条件下的问题应该有特别的解决方法，这种交易在当时流行甚广。

    如果严格按照相关法规，没有取得产权证的房屋是不能上市交易的，但由于我市房地产二级市场起步较晚，加之当时几乎没有供普通百姓选择的小规格房屋，造成市场供求矛盾不协调，所以，大家将目光投向了这些刚刚落成不久、没有正式“房产证”、价格低廉的拆迁安置房，一时、这类房屋走俏中介市场，广受普通百姓欢迎。

    政策对无证房屋交易虽规定，但却难掩市场有效供给不足的“软肋”，“捉襟见肘”间也就顾不上那些规定。所以，当时人们心中对产证只是模糊的认识。一般买卖双方经中介公司撮合后，签定房屋买卖契约，在公证处办理买卖契约公证，然后在房屋所在的开发机构办理房屋“更名”手续，交纳一定数额的手续费后，“房屋分配证明”便转移到了买房人名下，从而完成了交易。开发机构会承诺：将来与居民同等对待，既统一办理房产证时可直接办到自己名下，这样从根本上解除了买方的心里负担，这种特定条件下的“更名”手续成了保障交易安全的“定海神针”，受到市场认可。

    然而时过境迁，近期一个安置小区统一办证时打破了居民原有的宁静：办证时对已经“更名”后的业主重复收取“过户费”令人难题费解。业主们不明其中缘由，请开发机构说明重复收费原因，回答令人啼笑皆非：“国六条”规定对房屋居住不足五年进行交易的应征收5.5%的营业税。好一个光冕堂皇的理由！

    这实际是一起打着国家政策旗号，变相赚取业主钱财的勾当，为了使这种行为合法化竟不惜“拉大旗、做鼓皮”，当初收取了手续费，过后又重复收取出尔反尔，不择手段。对购买这类房屋的业主而言，主动权在开发机构那边，如果不缴，对不起、不办！一下子就被“冷冻”起来。因有相关法规约束，所以在某种程度上没有办法进行维权，所以在今后购买房屋的同时还应特别注意有无产权证，只有具备产权证，才能合法地维护自己的权益。