------ 关于公房问题

   

    最近、总有朋友咨询购买公房的事，按说自2002年7月《西安市人民政府关于发布西安市公有住房出售管理办法的通知》发布后，住宅市场化进程加快，大多数公房都应出售给个人、转变成全产权，市场上公房会越来越少，乃至完全消失，而现实却挥之不去，欲罢还休呢？

    这个问题有着多方面的原因，公房买段政策虽已公布，但有许多单位基本没有重视产权的出让及产证办理问题，对公有住房社会化、市场化进程缺乏正确认识，以至房改行动一拖再拖，最后束之高阁。当然其中不乏一些单位经营效益欠佳，职工拿不出买段公房的现金，或是有些单位将公房视作控制职工外流的砝码，还有就是因经营不善早已破产或倒闭导致职工购买无门，种种原因使得西安公有住房向全产权房屋过渡受到阻碍，所以我市公房多就使人见怪不怪。

    据了解，新建出售的公房大多是各房产分局的直管公房，之前、几间或十几间在一起，因年久失修大多破败不堪。受地域、资金等原因影响，有能力的房管部门向相关部门递交了翻建手续，没有条件的自然压根没有报建。这些在原基础上将一层住宅翻建为二层乃至至四层，除将原被拆迁户安置外，剩余的就以部分产权或公房性质出售，于是，市场上就出现了新建公房出售现象。这样的房子，一般每平方米售价为1250元左右，购买后每月还要向产权单位交纳一定数额的房租费，但绝对比自己租房划算。还有一种情况就是以较高的价格购买，一般是1600元每平方米，买了后不用交房租费，但与前一种性质一样，还是公房。两种情况对亟需房屋的工薪阶层来说都有不小的诱惑力。前一种适合低收入中积蓄不多或没有积蓄的家庭，以2、3万元买得2、30平方米栖身场所也算有了落脚之地。后一种则适应低收入且有一点积蓄，相对宽裕一点的家庭，一次性交付了购房（使用权）款，无房租费之后顾之忧。当然、上述房产形式遇到位置比较好的地段，其售价也会水涨船高。即便如此，对没有房屋或亟待改善住房环境的低收入居民来说，也是实现住宅“鲤鱼跳龙门”的最有效地途径。

    根据《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》及《西安市城市房屋拆迁估价暂行办法》等有关政策测算，当城市建设需要拆迁此类房屋时可以采纳货币补偿和产权调换。一般城区内公房的货币补偿价格在每平方米1000元左右，而买房每平方米却需要1250元，如果买房人选择货币安置是必每平方米要损失250元左右，这样一套2、30平方米的公房就要损失5、6000元，对本身收入就低的家庭无疑是一个天文数字。那么，既然如此为什么大家还飞蛾扑火般地购买公房呢？就房屋拆迁安置问题《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》第26条第一款规定：对产权调换的房屋，以被拆迁房屋的房地产市场评估价格与安置用房的房地产市场评估价格相抵进行结算。第二款规定：对承租国有直管住宅房屋的承租人，产权人放弃产权的，安置的住宅房屋建筑面积中原有自住面积部分，按当年房改规定的成本价格结算，超出原自住面积部分，按安置用房的房地产市场评估价结算。从上述规定以及近年来我市实施拆迁安置的具体运作办法中了解到，无论产权人是否放弃产权，公房在拆迁时均可根据相关政策通过房改达到一次性变公为私，也就是说只要有一套无论面积大小的公房，通过城市改造或其它商业项目拆迁安置后，都能得到一套全产权的房屋，当然、遇到特殊情况也可与产权人继续保持租赁关系，不同情况不同对待，产权形式的多样化更适用于不同收入群体，更宜于使租赁双方满意。

    这样一来、一目了然。购买一套价值相对较高的公房等于拿到了拥有私有房屋的“通行证”，通过拆迁安置（一般为异地），达到拥有一套属于自己房子的目的。我们不妨做个计算，比如：在老城区购买了20平方米公房，花了25000元，住了一、二年后拆迁，安置地址在北二环外。根据“细则”规定每户在原面积基础上首先增加8平方米，由城墙内安置到二环外每户可增加20平方米，只要再按市场价购买几平方米，就可安置一套50多平方米的小两居。而通过产权调换以及市场价值换算，该住户最多再拿出3、4万元即可拥有自己住房。一套50多平方米的单元房只需花费不到7万元就买到手，这样，以较低价值通过拆迁安置换得较高价值、具备住宅基本功能的全产权房屋，虽然投入的时间、精力较多，这在寸土寸金的都市里，相对低收入家庭是非常划算、非常值得的------节省的支出，不亚于赢得的利润，既然如此，何乐而不为呢？