西安京祥房产中介公司开业至今已两月有余，其间法人小祥二访中介办、二赴工商部门、遍访中介业内人士；受到行规、制度困扰、遭遇市容罚款以及不合理收费；可谓“五味”遍尝。好在有同行及社区王主任这样的热心人帮助，这些问题迎刃而解，京祥也恢复了以往的平静。
国庆节后，天渐渐凉了下来，按照往年经验应该进入房屋中介的旺季了，可是今年的生意却一直不温不火。与此形成鲜明对比的是由西安市双生分局建筑房地产管理所牵头由《西安晚报》、高新置业、800J等十三家中介、广告企业发起成立的“西安房地产诚信中介联盟”以及“玛雅房屋”进入西安在业内引的起剧烈震动，市场竞争逐渐升温，尤其是品牌竞争更趋激烈，大有一触即发之势。
“内忧外患”加剧使得小祥有些“神经质”：他一会儿去玛雅新店观摩学习；一会儿与同行研究经营对策；时不时的在网上发贴探讨；晚上还要参加新近开班的房产经济人培训班的学习，大有“兵临城下”的感觉。
这段时间小祥已将出租、出售二手房业务做得非常娴熟，入秋后中介的生意也逐渐活跃了起来。这天公司来了位客户，他是从京祥所在的这条街的另一端“顺流而下”到此的。讲明来意后将产权证拿了出来说道：“我一路走来其它中介我不放心，你们这里证照齐全，看来只有让你们帮我卖了！”原来客户有一套东新街安民里小区五层七十平方米的房子想以十四万元卖掉，别家中介收费高故来到此。小祥向客户说明了中介费为成交额的1%，除此费用外再无其它收费，客户欣然签了售房委托书。
一期报纸广告后看房者还不少，而且购房者较前半月有上升趋势。最近市政府加大了城市道路和旧城改造力度，各区纷纷实施拆迁改造，拆迁中以货币安置居多，所以近期二手房市场持币待购现象剧增，看上安民里这套房的客户就是被拆迁后重新置业的。一番讨价还价后小祥最终亮出了底牌：房东净收十四万，中介费1%。客户交了一万元定金后约定第二天早上办理过户手续。
第二天买卖双方在京祥公司结清了购房款，持产权证及契约由小祥陪同一起来到小东门里东新街二号的“西安市房地产交易管理中心”来到二楼“私房科”递上相关手续，工作人员对买卖双方当事人、身份证一一核对，对产权证、契约核对后说：“根据有关规定，此房应缴纳成交额2%的土地收益金。”闻听此言三方惊愕，小祥更是一头雾水地指着产证道：“这里不是写着产权比例100%吗？”工作人员：“是啊，可是还写着房改房及房改单位呢，职工在取得房产时享受了国家一系列的优惠，所以在交易时出售人应向国家缴纳土地收益金。”工作人员话音刚落产权人便说：“我有委托书，净收140000元，多一分都不出！”买方也跟着说：“我交了中介费，契税、过户费都是我出，其它我一概不认！”气氛瞬间紧张起来。
小祥红着脸尽量保持着平静心想：“这件事我怎么就不知道呢？”正在纳闷，看到中介科糜科长到此办事急忙赶上去询问：“糜科长，房改房交易要缴纳2%的土地收益金，学习班上怎么没讲？”糜科长沉思片刻讲到：“如果我没有记错的话，讲课那天你没来。”小祥恍然大悟不得不为那天的缺课抱憾。
一切都因小祥引起，一切还要小祥收场。小祥为自己的草率深感懊悔。真相大白之后小祥作出决定，将已经收取双方的中介费作为土地收益金替产权人缴纳，用这2800元买来一个刻骨铭心的教训.
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