[邹涛房产理财实战研究系列作品]

【独家原创】邹涛:中国老百姓2010年要避开的3类高风险房

文/邹涛（邹涛式投资法创始人/邹涛私募基金首席研究员）
    【核心提要】2009年房价上涨的根源是银行贷款太容易，首付低，贷款利率优惠，投机成本低而获利机会大，众多投资投机客“开心”入场“功不可没”，自住购房者恐慌盲目成疯狂羊群，一起再次推高房价所致。2010年形势已经有根本性的变化了：国家希望房价稳，部分投机盛行的地区要抑制“投机”，所有第二套房首付一律40%，第二套房贷款基本没有多大优惠。楼市如果没有投资投机客，这么多房子这么高的价格究竟还能卖给谁呢？！
    在每日的邹涛官方QQ群等内部交流平台上，面对全国各地的买房市民提的各种各样的问题，很多都是最实际最直接影响到个人切身利益的事情。而邹涛也试图努力把自己这么多年来在第一线的跟踪、暗访、观察和房产理财实战操作与研究经验用最简单的话语来说明，但由于很多朋友是首次购房，缺少最基本的购房常识，无从识别房价水分和各种防不胜防的房地产的销售手段、陷阱，更谈不上理解邹涛式投资法的核心理念操作经验了。由于很多邹涛式投资法的投资理财操作实战经验不方便公开，只针对邹涛房产理财俱乐部的内部VIP会员服务，也没有精力每天接受那么多市民的电话和网络上的咨询，因此对众多问题中老百姓2010年买房最担心问得最多的一个“2010年房价是否会降哪类房子风险最大”这一问题在此再次通过博文公开统一进行一次分享、答复，邹涛式投资法的实战经验仅供大家参考，风险自负。

第一类2010年要避开的“高风险房”：2009年涨了80%以上的“高危泡沫房”。

2009年已经被炒高超过80%以上的房子（包括新房和二手房）最好不要去碰。邹涛式投资法把这类房子称之为“高危泡沫房”。炒高超过80%的房子一定是众多投资投机者看好并“云集”在其中的房子，你去接盘你就是傻子活该被套。而解套的方法是除非你在买之前已经找到了一个比你更傻的人来准备接你买的盘。
邹涛式投资法对“高危泡沫房”3个具体评估指标：
1、以你准备购买的这套房2008年12月份的销售价与今天你看到的报价进行对比。
2、购买没超过12个月的新房（含二手房）却已经在房地产中介门店挂牌出售的。
3、号称出国急售、亏血本急售的二手房，大部分是资金紧张的炒家在试图“击鼓传花”。
邹涛式投资法给您的避免亏损风险的实战经验分析与具体操作对策：这类房子一般是短炒的投机客判断政策和市场失误，资金吃紧或恐慌，急于变现，超过1年再卖不出去，资金压力与成本就会越来越大。一般放盘3个月以上没人买价格会有最低下调10%以上的空间。你如果真的要买那套房，不妨耐心等待，以不变应万变。如果在你等待过程中被其他不明真相不明市场现状的傻瓜接盘了，也不要后悔，以后还有很多机会。
第二类2010年要避开的“高风险房”：2010年依然在饥饿式销售的“饥饿销售房”。
2010年新楼盘开盘价格比2009年同类盘销售价格高出10%以上的房子千万不能买。邹涛式投资法把这类房子称之为“饥饿销售房”。即明明房子没人买，卖不动还要造成“供不应求”的假象，努力制造一种“本楼盘价格还要继续上涨”的表象吸引不明真相的自住买房者“恐慌”。其实真正用心的朋友会发现，房地产销售手段其实也就那几招。请大家记住：2009年房价上涨的核心原因是贷款非常容易而导致“投机客”踊跃入场接盘了。
邹涛式投资法对“饥饿销售房”2个具体评估指标：
1、一个楼盘，如果是分几期开发的，发展商在执行销售策略的时候，一般为怕前面几期买房的老业主闹事，后面新开发的盘是一定会采取“饥饿式销售”手段“诱骗”无知的购房者接盘的：即越卖越高，通过“提价”造成无知的买房者的心理恐慌，当购房者集体观望后，实在卖不动了这时一般采取的是通过送装修但价格不变的方式和策略实施销售继续维持下去。
2、2009年开盘的楼盘没卖完的，2010年还在继续卖的新盘。2009年行情好楼盘还没卖完的，说明目标消费客（自住或投机的）已“消灭完毕”，在2010年银行贷款首付提高，炒楼获利空间下降的情况下，投机者又不敢贸然再买，接下了这个楼盘要卖的对象就只能等自主需求的购房者了“上钩”了。
    如果不信，那你就等着瞧：也许过几个月或1年2年，那些号称已卖完的楼盘又有销售信息发出来又有“少量珍藏版”放出来卖了，深圳的某楼盘竟然可以“少量珍藏”10年。。。
邹涛式投资法给您的避免亏损风险的实战经验分析与具体操作对策：如果你真的想买那个楼盘的房子，不妨定期观察该楼盘的最新销售手段来及时进行应对。如果发现有以下优惠政策时，你可以参考《【独家原创】邹涛:2010年你个人能不能买房要分析的12个具体问题》后考虑根据自己的实际情况出手：
1、如送装修但价格不变（至少给你省了一笔装修费）。
2、在某某规定期限内交1万抵几万之类的优惠促销手段等。

第三类要避开的“高风险房”：2010年鼓吹值得长线价值投资的“新投资泡沫房”。
邹涛式投资法分析房地产商的几大营销手段后会发现，面对今年的市场现状，当短期销售无望后，房地产商的销售策略会从“长线价值投资”等方面吸引购房者。今年3月份以后开盘的新楼盘，如果该楼盘价格同比周围的二手房高20%以上的。无论他的售楼广告鼓吹该楼盘如何有长线投资价值，回报有多少多少，广告做得有多精美，自住购房者也不要傻乎乎地去买套（投机的另当别论）。
邹涛式投资法给您的避免亏损风险的实战经验分析与具体操作对策：买附近的二手房是最佳选择，你何必要去多浪费那20%的血汗钱去白送给他们的？没有人会感谢你，只会笑你傻。未来该新房价格假如要再涨20%（相当于涨了40%）难度会较大，而你买的二手房如果未来房价要上涨至少比买那新房药多20%以上的空间。

邹涛请首次买房的市民务必记住：邹涛式投资法的上述研究实战结论的核心研究分析依据是：2009年房价上涨的根源是银行贷款太容易，首付低，贷款利率优惠，投机成本低而获利机会大，众多投资投机客“开心”入场“功不可没”，自住购房者恐慌盲目成疯狂羊群，一起推高房价所致。2010年形势已经有根本性的变化了：国家希望房价稳，部分投机盛行的地区要抑制“投机”，所有第二套房首付一律40%，第二套房贷款基本没有多大优惠。楼市如果没有投资投机客，这么多房子这么高的而价格究竟还能卖给谁呢？！（下期请看《邹涛投资理财系列作品之邹涛：2010年要买几类含金量高的房子》。

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