邹涛：老百姓购买二手房自住投资的8大秘诀

文：邹涛/邹涛REITS房产理财专家.万人购房团创始人

首发于房产理财专家邹涛新浪官方博客: http://blog.sina.com.cn/zoutao

     本文为《邹涛REITs房产理财俱乐部www.zoutao.com 》及万人购房团会员内部交流研讨会发言材料。独家发布在邹涛新浪博客。

当新房被利益之手不断炒高之时，购买性价比合适的二手房是老百姓解决住房问题的理性选择。但很多老百姓由于不专业，事前不做周密的调查，等到住进去了后才发现问题重重。那么，如何才能沙里淘金，买到最合适的二手房呢？邹涛REITs房产理财俱乐部www.zoutao.com 的房产理财专家认为，除了向专业人士咨询问，还综合总结了以下8大秘诀：

秘诀一：用发展的眼光来看地理位置。
　　事物是发展的，现在好的以后不一定好，现在不好的以后不一定不好。地段好坏决定房屋的未来升值潜力。有些二手房价格已经到顶。而有很多二手房因短期环境一般，价位会比较低，但一旦环境改善，交通等配套设施完善后，价格就很快就上升了，到那时再买就已经迟了。因此要弄清楚其未来1-3年的规划。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈暂时还不是很成熟、地段优势还不是很明显、交通便利还有待改善的区域买房，因为随着商圈的不断完善成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租带售的话，其投资回报收益也将较为可观。

秘诀一：用老业主的心态来看房屋质量。
　　房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前深圳、北京二手房市场而言，80-90年代的二手房由于年代建成较久，使用时间较长因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况发生，因此购房者在选购二手房时应当注意这些因素的存在。

秘诀二：用变化的心态来选户型面积。
　　80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

秘诀四：用法律的眼光来验房屋产权。
　　在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分必要的。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。

秘诀五：用简单的心理来装修。
　　装修是最耗费时间精力和金钱的，一套房子即使装修得再好，也不过十年八年就过时，谁又能保证你能在这套房子里住一辈子呢？所以，装修越简洁越好，重装饰轻装修。二手房大都带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。

秘诀六：用消费者的眼光来看屋内配置。
　　购买二手房时，屋内的部分配置（沙发、衣柜、空调、床、油燃机、燃气灶、热水器、电话等），通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。

秘诀七：用长远的眼光来审视物业杂费。
　　带电梯和不带电梯的二手房每平米的物业管理费相差很大。比如深圳很多多层小区管理费不到1元，高层的就在2-3。5元，长期也是一笔不小的开支。算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表（水表、电表、煤气表）是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。

秘诀八：用挑剔的眼光来探访邻里情况。
　　邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。到管理处去了解小区的住户情况，是住家的还是租客多。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

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