社会公益活动系列之公益调查报告:法院拍卖房风险较大,市民参与需小心

文/邹涛（邹涛私募基金创建管理人\“我在休息，钱在工作”邹涛投资法创始人\房产理财专家）

   今年以来，一些法院委托公开拍卖的房产由于起拍价格比较低，很多市民想去参加拍卖，但由于不了解具体程序，不断有市民致电万人团购网(万人购房团www.zoutao.com)市民降低购房风险与成本服务热线0755-82481110询问我们，问是否有风险，主要风险在哪里。为此，根据市民的需求，笔者经过一周的调查走访，并于2009年6月2日实地到深圳市房产交易中心拍卖大厅现场观察拍卖情况后，与万人团购网专家顾问团的法律与房产专家进行了总结分析，特撰写本调研报告供广大市民在参与拍卖房时参考，希望能让大家降低成本与风险。

2009年5月26日至6月2日，笔者挑选有代表性的问题针对深圳市房地产交易中心在媒体公告的《2009深房拍030号公告（总第672场）》法院委托拍卖的23个标的物进行实地调研。5月29日，在端午节放假时间，笔者首先驱车到拍卖公告中的第4号标的物---景福花园3栋704房产及第674场的第1号标的物南国大厦1栋8A号房产进行拍卖风险调查。

该标的物位于罗湖区莲塘国威路景福花园第3栋的第7层，这个小区是一个小型的住宅区，1996年入伙，产权为70年的商品房，只有6栋楼，每栋2个单元，共7层，一梯3户。3栋704号房原系一家印刷公司房产。2007年进行了第二次转让，根据调查显示，该房产在国土部门颁发的房地产产权登记证上的登记价为27万多元RMB。

拍卖房调查风险分析(1)：费用

根据公告，该标的物起拍底价为297875元（约为4359元/平方米），我们假设在以起拍价按30万成交的前提下，需要缴纳的税费为：

1、房地产交易中心收取拍卖成交佣金2%：30万元X2%=6000元

2、个人所得税20%及营业税（5%）：原房产证登记价27万—拍卖成交价30万元=3万元X20%=6000元。

3、契税1%：3000元（单位转个人的要3%）。

4、登记费：个人50元。

5、房地产交易服务费（按规定照建设面积算）：转让方和受让方每平方米3元总计为6元X68.32平方米=410元。

6、《房地产证》贴花：5元。

7、拖欠的物业管理费。

8、拖欠的水电费。

综上分析，最后全部办完所有二手房过户手续合法拥有这套标的物的成本为（不包括拖欠的管理费与水电费）：30万元房价6000元+6000元+3000元+50元+410元+5元=315465元(约4617元/平)。

2009年6月2日上午10：00，该标的物在红荔西路国土房产交易中心拍卖大厅进行了公告拍卖，笔者经过“特别批准”进入到拍卖会现场看到，共有10多人参与该标的物拍卖，从起拍底价297875元开始，经过几轮“疯狂”举牌，最后成交价为48万元人民币，竟然高出底价19万元。

我们以最后成交拍卖价48万成交计算，这套标的物需要缴纳的税费为：

1、房地产交易中心收取拍卖成交佣金2%：48万元X2%=9600元

2、个人所得税20%+5%营业税：拍卖成交价48万元-原房产证登记价27万=21万元X20%=4.2万元。

3、契税1%：4800元（单位转个人的要3%）。

4、登记费：个人50元。

5、房地产交易服务费（按规定照建设面积算）：转让方和受让方每平方米3元总计为6元X68.32平方米=410元。

6、《房地产证》贴花：5元。

7、拖欠的物业管理费。

8、拖欠的水电费。

综上分析，最后全部办完所有二手房过户手续合法拥有这套标的物的成本为（不包括拖欠的管理费与水电费）：48万元房价9600元+4.2万元+4800元+50元+410元+5元=527265元(约7717元/平)。

拍卖房调查风险分析(2)：市场行情

根据实地走访附近的多家地产中介发现，4号标的物所处的这个楼盘由于属老住宅楼，的市场二手房成交价在45万元左右（6586元/平）。市场租金在1500元/月左右，即使是最理想的年回报也只有1.8万元（实际不可能每年租满12个月），从投资角度看，价值不大。

而笔者调查的第674场的第1号标的物南国大厦1栋8A号房产127。33平方米，为“林立人”个人在2002年以33万元（房产证显示）购买的用途为办公的房产，起拍价为631557元，这个标的物即使是按起拍价拍，仅个人所得税一项就达6万多元（拍卖成交价63万元-原房产证登记价33万=30万元X20%=6万元）；办公楼的契税为3%也近2万多元，而该房在市场上的二手房放盘价也只有80-85万元。

拍卖房调查风险分析(3)：资金成本

参与拍卖房需要一次性支付全额房款。办理贷款手续较为麻烦，费用高（如担保公司要收取1-2个点的担保费用）。占用资金较多。

拍卖房调查风险分析(4)：其他风险

法院拍卖房产涉及到债权等事务,会有有一些遗留问题,比如清场等问题.可能处理起来有些麻烦. 

市民参与拍卖房如何有效避免风险：

1、不要只看起拍价低，一般不可能以起拍价成交的。要详细实地调查了解标的物地理位置、市场租金、市场售价情况。

2、在物业管理处详细了解其欠管理费、水电费情况。

3、详细计算拍卖总成本，做到心中有数，有备而战。

4、在拍卖现场千万不要冲动，不要受环境影响盲目举牌，毕竟钱是自己的。

5、一定要根据自己的资金状况定好心理承受底价，超过底价坚决不要举牌。等候下次机会出现。

衷心希望本调研报告能让参与拍卖房的市民降低成本与风险，我们也在专家的支持下成立《万人团购-拍卖房俱乐部》对每一个标的物进行具体分析，有兴趣的市民可参加。祝福大家早期安居乐业。

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