最新进展(106)：我的分析、担心与建议(仅供欲买房自住的市民参考) 

http://www.zoutao.com   邹涛万人住房团购网 

   核心提示：形势已经非常清楚.房地产真正的冬天还没有开始.国家调控政策已明确不会放松.深圳目前有新房5万多套待售，目前，每天仅成交100多套。深圳市政府未来要根据国家规定建14.7万套政策保障性住房，意味着商品房市场减少14.5万个需求。

    全国各地的很多朋友都非常关心我们的成交情况。我想，我搭建的是一个多赢的利国利民的平台，始终要从国家的利益和人民的利益出发。绝不能为了短期行为而匆忙行事。

   不调查就没有发言权。我们每天都在密切留意和实地走访调查观察这个市场，留意国家的各项政策措施风向和经济指标风向。曾经叫嚣要“救市”的论调已经被国家权威部门否定，短期内国家的调控政策已明确不可能放松。再分析金融政策，银行的个人信贷应该会比以前更规范化和从严审核---这是从源头上遏制房价被再度炒作推高的根本问题。

   看到那些楼盘提供给我们的价格清单，我一直压着没动，在不可能被炒高的情况下，我们耐心等候并没有任何损失。我需要对广大老百姓负责任。试想，如果我们现在团购成交了，老百姓通过我们这个平台买了，到年底或明年跌得更低怎么办？

   那么，究竟什么样的团购价格可以出手呢？我想从以下角度来详细分析给大家参考：

一、房价的参考时间问题。

   我们不能用2006、2007年被投机行为炒高后的房价来作为参考标准，而是应该用2005年底至2006年3月份前相对比较理性的深圳商品房均价来作为参考。这是非常重要的一点。

二、房价的价格参照标准问题。

    根据第一项，我们可以得出深圳商品房合理增长幅度分析，假设2005年底至2006年初的深圳商品房价为市内7000元/平方米，关外4000元/平方米，结合2年的经济、物价增长、城镇职工人均收入增长因素为10%-20%，那么深圳的房价正常上涨幅度应该为10-20%左右。也就是说即使到2008年，深圳正常的房价关内应该不超过1万元/平方米，关外不超过5000元/平方米。而目前经济增长放缓面临调整，通货膨胀和经济形势严峻，这是需要非常小心的。

三、在深圳买商品房真的“升值”了吗？真的“保值”吗？

    06、07年上涨只是短期投机资金利用银行的按揭贷款通过“一流炒家”推到“二流炒家”接盘再推给“三流炒家”的一个推高的炒作行为过程，当然，这其中也不乏少部分因极度恐慌而进入的不明真相的自住需求的市民（他们今年已成为“负资产”）。只要自住需求的市民理性，炒家就无法找到接盘人，他就无法炒高楼价，只能自己套自己，自吞苦果。房价应该是与经济增长成正比的。

    深圳商品房价目前仍然是在挤泡沫的阶段。那么，自住需求的市民在什么时候可以积极出手呢？一是有合适的团购价格；二是根据自己的实际经济承受能力再自我评估，千万不能盲目。那么，如何进行自我评估呢？

四、如何判断房价的真实价格和买房时机自我评估3个标准（缺一项都要慎重）：

1、一套商品房的真实价格是15-20年的市场租金（月供与租金的差距就是该套房子的泡沫）。

2、用自己个人收入或家庭收入的40%以下来还月供，超过将毫无幸福感可言。

3、在退休之前（男60岁，女55岁）一定要供完楼，如果退休后每月仍然要用退休金来供楼，将是非常悲惨的。

五、如何评估自己的真实购买力。

   自己每月真实而稳定的收入是否可以买得起自己相中的某个楼盘的一平米的商品房。

   以上通俗标准，请大家根据自己的实际情况对照评估一下，未来会怎样谁也无法预料，但一定要未雨绸缪，方能幸福一生！