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一个暴利行业的真相和博弈--读《房地产神曲》一书有感
(2006-06-13 17:27:54)一个暴利行业的真相和博弈--读《房地产神曲》一书有感
一位热心的北京市民特意邮寄了一本书给我---《房地产神曲》,书的作者是一位现居成都的业内人士，名叫吴昊，这本书是吴先生一年前写的。 对于我这样急需了解房地产知识的“门外汉”来说，这本书有点"雪中送炭"的意味，不禁一口气读完。书中详尽地分析了政府、开发商、购房者之间的博弈关系，房地产业就像是一部神曲，这里有天堂、地狱、炼狱，但究竟是谁的天堂？谁的地狱？在政策变化和博弈关系的演变过程中，每一方的位置也在不断变化中。 今天的房地产已经成为全民瞩目的大问题，下至普通老百姓，上至国务院党中央，无一不在关注着这个行业的一举一动。人们暂时管不了异国他乡的不时出现哀嚎，每个人正在为房子睡不好觉，没买房子的正在为价格苦恼，买了房子的人正在为升值贬值担心。中国最有智慧的首富群体们，为生意茫然无所措；而新政第一波虽然饶有成效，但革命尚未成功，房地产市场的复杂问题，还需要更精妙的手术刀。 每个人都在关注房地产的去向问题。而决定这去向问题的，似乎就是中央发起的新政，而所有舆论关注新政的焦点，就是价格走向的问题。购房者们高呼降价，开发商群体们则一而再，再而三的更改着新政的价格“调控”目的，将调控指向于稳定房价，接着又指向于稳定增幅。 于是，本质上属于利益分割的房地产行业，就被简单化成表面上的“价格问题”。难道说价格降下来了，房地产行业的根本问题就得到解决了，简单的降下来，只会为未来再简单的升上去埋下附笔。诚如《房地产神曲》上总结一样，房地产问题的根本，房地产可以威胁经济的根本，在于转型期社会常见的强势群体对弱势群体的掠夺问题。今天民众对房地产发出集体抱怨，不仅仅指向于价格，还包括价格后的信誉与品质，乃至土地归属问题。 又如《房地产神曲》所概述的一样，房子像鸡蛋，本来是拿来吃的，可以被一些人拿来做为谋取暴利的载体。他们调动资源，将母鸡下的蛋指鹿为马说成是金蛋，又说天下金蛋本为我所有，苦了那些养母鸡和吃鸡蛋的人们。 金蛋现象，决不是简单的价格问题。首先要还鸡蛋的本质属性，其次是合理分解这些控制母鸡的人，他们得不到输导，被打击离开了鸡窝，明天又会开始做“长生不老水”生意，消费者还是免不了被宰割的命运。 后一个问题责任在于政府，而前一个问题离不开每一个房地产从业人员的探索。鸡蛋成为金蛋的时间太长，以至于忘记自己的属性。如同当下的房地产业，疏忽了行业的产品属性以及好坏标准。如果这个问题得不到解决，购房者还是得不到满足。 虽然房地产商与建筑商区别身份已良久，但房地产业本质上还是在买建筑，并没有系统性超越建筑属性的理论系统。好在《房地产神曲》作者并不限于对当下房地产的批判，还积极的探索方向，从自己对城市生活的研究，重新定义了行业产品，为从业人员给出了探索方向。 这就是平台论，作者认为：人们需要的绝对不是建筑、景观、物管等东西，而是在寻找一个立足城市的平台；换言之，如果这个平台可以让人在城市生活中物质精神双满足，则连建筑空间都不需要。 这是一个危险的观点，因为它暗示着房地产虽发展多年，但产品方向出现了根本性错误。抛开乡居、人文生活这些推广噱头，房地产商提供的任何楼盘，任何一个建筑商都可以提供。于是，建筑规划设计费用，成为房地产开发的支付最大头；我们并没有将美国中产生活移植过来，却让中国变成国外设计师的天堂。而开发商为之努力的一切，可能都不是购房者所需要，我们不过调动常识的力量，暴力的向消费者灌输了一个概念：你需要的是房子房子，而购房者们，则是为了满足生活需要。 生活所包含的内容，涉及赚钱、购物、穿衣、吃饭、交际、学习、休息、休憩、繁殖、尊重，再伟大的建筑师，也不敢说他设计的建筑空间，能够满足这一切。按照《房地产神曲》作者的观点，建筑空间只是城市平台的一个方面，另外还有一个以商业为载体的“环境空间”，以及同类居住人群所搭建的“群落空间”。建筑空间关乎栖息，环境空间关乎生存，群落空间关乎价值。据我所知，开发商对环境空间、群落空间有所涉及，但都停留在自己生活的感性，而房地产流程中，并没有为另两个空间建立诸如“建筑规划”一样的科学作业体系。 如此说来，当开发商只能稳定的提供建筑空间，而不能系统地提出另外两个空间的时候，为了获取利润，甚至是暴利，就必须调动社会资源，乃至将无冕之王们收归麾下，将建筑空间神话以提升其价值。并逐渐演化为套路，成为开发商群体销售楼盘的同一手段，以至于消费者群体集体发出性价比不符的声音。 做为城市生存链条的产物，“平台论”不光指责了当下开发商产品的残缺，还将购房行为和城市生活联系在了一起。作者以足够的才华，将庞大城市简化为草原，将浩瀚人群比作动物群落，生动的将平台的争夺比成是“势力地盘争夺战”，并从群落的属性和群落战争中的规律中，找到一套动态指导开发的“平台运作系统”，非常值得借鉴。 只有购房者获得了相应的城市平台，他们的生活才可能获得幸福，那一天开发商也照样赚钱，购房者照样被赚，但至少需求关系对等，使房地产成为和谐社会下一个和谐产业。今天开发商头上的紧箍咒，才可能解下来，赚钱也赚得安心和踏实一点。 这本书里，作者除了分析了房地产业的现状外，还提出了很多建设性的意见，而书中所作的预言，在不到一年的时间里面，大部分已经被现在所发生的一切逐一验证，那房地产业下一步又将是什么状况？这是一个见仁见智的问题，但是相信如果我们大家去读了这本书之后，都能得到启示，悟出自己的答案。 |
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