楼市冲浪进行时

       “二套房”收紧房价难逃下跌厄运

                                    图腾镜

中国地产现时一刀切从严收紧“二套房贷”，无疑是给上半年参与炒房者强套了一幅沉重的枷锁。经验炒房者十分清楚07年“927”收紧房贷政策的莫大威力，心中暗肘，今年房价再涨的可能性将变得很小。

● 摇摆不定是否收紧“二套房贷”

今年6月中旬，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申对二套房的认定标准和首付款比例，未对利率优惠做出明确的规定。之后，银监会表态重点强调首付比例不低于40%，又未提及利率问题。直到7月份，银行仍然拥有利率定价的自主权。

“二套房贷”经过一个多月 “是紧还是松？”的挣扎，于8月17日，银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调收紧“二套房贷”，划上了摇摆的争议句号。

刘明康强调，必须严格执行“二套房贷”的标准，严格按规定执行“927”首付款比例和上浮的利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。至此，楼市宛如遭遇晴天霹雳，下半年中国楼市的日子恐怕又要举步维艰了。

● 一刀切收紧“二套房贷”

无论是房地产的开发贷，亦或按揭个贷，均被各大银行列为优质信贷业务。一般来说，出现在地产链上坏账风险机率极低，比起其他行业的信贷，地产信贷的风险率几乎可以忽略不计，故而，在两个月前放风收紧“二套房贷”时，每个城市、每个银行均在夜里继日的特做和抢做“二套房贷”。

北京传来消息，二套房贷不仅首付必须四成以上，而且利率也不能再“打擦边球”享受折扣。8月上旬，北京的工、农、中、建等国有银行及其他商业银行均立即严格执行“首付40%，利率执行基准利率的1.1倍”的房贷政策，毫不动摇的从严执行收紧“二套房贷”，银行也不得不从命于严控的政策。

上海曾经狡猾的试图明紧暗松“二套房贷”的政策，将利率在原来上浮10%基准利率上再打85%折，即利率下调15%，对此，上海银监局马上出面澄清，到目前为止，所谓基准利率85折的说法纯属传言，各商业银行在执行“二套房贷”政策时绝不会越权乱打“折扣”，将坚决从严收紧执行“二套房贷”。

上周末，深圳银行也通过各大媒体发布消息，坚决从严执行“首付40%，利率执行基准利率的1.1倍”的“二套房贷”政策。至此，将在全国上演从严收紧“二套房贷”的政策，下半年的楼市将面临新的考验。

● 楼市走入“量跌”通道

由于受到“二套房贷”的强烈震动，拒绝投资客的入场，楼市再次重蹈“观望”覆辙，中国各大城市楼市波动性的出现成交“量跌”。这是“二套房贷”收紧后出现的第一症状。

【深圳】8月17-23日，深圳全市二手住宅周成交量连续第5周出现下滑，5周累计跌幅达到16.8%。一手住宅方面，7月上半月成交十分活跃，日均成交220套。7月下半月，成交急速下滑，日均成交仅百余套，最少的一天为88套。8月10-16日，共成交1024套，日均146套；8月17-23日，成交1264套，日均成交181套，尽管成交表现尚可，但相对于7月上半月，出现了不少的下滑。

【北京】 8月16- 22日，北京市房屋网上签约套数为5064套，住宅签约量为3504套（含保障性住房），日均签约723套，住宅日均签约501套。保障性住房签约339套，其中限价房共签约134套，经济适用房签约205套。与前一周8月9日-8月15日相比，网上签约套数减少了129套，环比下跌3%。而扣除保障性住房后的商品住房签约套数增加772套，环比下跌8%。与上月同期相比，网上签约量下跌6%，住宅签约量下跌12%。与此同时，上周北京部分项目出现了单周“零”成交的纪录。

受“二套房贷”风声的影响，其他城市于8月也相继出现成交“量跌”的僵局。

● 房价将陷入“价跌”深渊

回看2007年“927”之后，楼市成交的起伏首先是出现“量跌”，第二症状即为致命的“价跌”回落，直至市场出现成交疲软。由于今年“二套房贷”有着戏剧的摇摆，成交“价量”也相继出现波动。

事实上，“二套房贷”收紧的实质在于控制“炒家”准入，即买方需求受到重创，“供大于求”浮出水面，楼市将会出现陡然的下滑变化。“二套房贷”带来的心理影响大于实际影响，一刀切从严收紧“二套房贷”将不可避免威逼楼市由“量跌”转向“价跌”通道。如果“二套房贷”100%从严收紧，今年的房价将难逃“下跌”的厄运。