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像造汽车一样造房子不仅是王石的梦想
(2007-02-12 21:54:58)| 分类： 地产产品——产品研究 |
副标题：推进住宅产业化走向可持续发展的地产
刚刚读过《王石的梦想万科提出像造汽车一样造房子》一文，上海万科首个产业化试点项目——“万科新里程”20号、21号两幢住宅正式启动，万科住宅产业化又迈出了新的一步，这也是我国走向住宅产业化新的一步。万科提出了第三个十年向精细化转换，引领着房地产行业的发展趋势，尽管心目中万科始终保持着NO1的位置，但在各类年会颁奖活动中却较少见到其身影，将精力集中于产品研发与营造，这无疑值得地产行业其它公司学习，也难怪冯仑会提出“学习万科好榜样”的号召来。
走向住宅产业化
目前房地产发展扩张以机会为主导、以项目为核心，部分城市住宅产品阶段性市场供不应求，大部分开发企业仍以谋求土地溢价为主，只有少数品牌地产公司正向产品与品牌溢价过渡，住宅开发仍处于粗放型阶段，拿地后快速开发获利，同时不断找地快速复制，但随着国家调整土地政策，地根收紧，土地供应会越来越少，土地溢价必然随之减少，以往的开发模式面临挑战，产品与品牌溢价将成为开发商主要的赢利模式。
房地产行业目前以增量为主，处在一些发达国家1970年代中期的水平，而“在住宅产业化成熟的国家，产业化程度通常超过50%，有些达到70%甚至90%以上，”因此提高产业化程度是必然的发展趋势。住宅产业化的前提是产品工厂化，工厂化的前提是产品标准化，产品标准化的前提是产品标准，因此建立产品标准或产品模型是住宅产业化的基础，也是走向精细化地产的必由之路。
住宅产业化是住宅开发的发展方向，自1960年代提出以后，几十年间很多国家都基本实现了，我国也做了一些实践与尝试，但一直没能落实下去，至今仍在“呐喊”中。推进住宅产业化必须要靠市场与计划两条腿走路，从目前的情况来看两条腿都比较弱，市场调节遇到了瓶颈，建筑工人的劳动力价格低廉直接影响到了住宅产业化的发展（一些已经实现住宅产业化的国家大都是由于建筑工人的高工资及强大的工会而迫不得以走上产业化道路的），由此看来这些细节却触及到根本的问题得不到解决，那么我们再喊几十年成效也不会很大。此外在前期启动阶段以制度及行政措施为主的“计划”是不可少的，尽管体制中的一些问题直接阻碍了技术推广，但这种形式依然是目前最有效的，需要强力落实。
目前房地产发展扩张以机会为主导、以项目为核心，部分城市住宅产品阶段性市场供不应求，大部分开发企业仍以谋求土地溢价为主，只有少数品牌地产公司正向产品与品牌溢价过渡，住宅开发仍处于粗放型阶段，拿地后快速开发获利，同时不断找地快速复制，但随着国家调整土地政策，地根收紧，土地供应会越来越少，土地溢价必然随之减少，以往的开发模式面临挑战，产品与品牌溢价将成为开发商主要的赢利模式。
房地产行业目前以增量为主，处在一些发达国家1970年代中期的水平，而“在住宅产业化成熟的国家，产业化程度通常超过50%，有些达到70%甚至90%以上，”因此提高产业化程度是必然的发展趋势。住宅产业化的前提是产品工厂化，工厂化的前提是产品标准化，产品标准化的前提是产品标准，因此建立产品标准或产品模型是住宅产业化的基础，也是走向精细化地产的必由之路。
住宅产业化是住宅开发的发展方向，自1960年代提出以后，几十年间很多国家都基本实现了，我国也做了一些实践与尝试，但一直没能落实下去，至今仍在“呐喊”中。推进住宅产业化必须要靠市场与计划两条腿走路，从目前的情况来看两条腿都比较弱，市场调节遇到了瓶颈，建筑工人的劳动力价格低廉直接影响到了住宅产业化的发展（一些已经实现住宅产业化的国家大都是由于建筑工人的高工资及强大的工会而迫不得以走上产业化道路的），由此看来这些细节却触及到根本的问题得不到解决，那么我们再喊几十年成效也不会很大。此外在前期启动阶段以制度及行政措施为主的“计划”是不可少的，尽管体制中的一些问题直接阻碍了技术推广，但这种形式依然是目前最有效的，需要强力落实。
住宅标准化与工业化
房地产行业将逐步进入品牌与模式竞争阶段，大型地产公司的品牌与产品战略已逐步清晰，标准化设计适应了工业化生产的需要，可以降低设计、采购与施工成本，更能提高效率，减少开发周期，另外还能提高产品整体质量，降低维护成本等，由此带来的效益非常明显。
前些年做了大众和奥迪汽车专卖店后开始注意到标准化的重要性，毕竟绝大部分汽车4S专卖店都是标准化设计的，如LOGO等形象的统一、公共区空间形态统一、包括构件、材料、装修形式都是统一的，而非公共区则可以根据实际需求适当调整，这为汽车4S专卖店的快速建造创造了有利条件，更重要的是不管在哪里见到都能很容易辨认出是哪个公司。
03年参观天津万科开发的一个项目时发现百余套TOWNHOUSE产品居然只有160，170两种紧凑套型，定位非常准确，这在其它项目是不可思意的，后来才知道他们改变了套型多元化的理念，转向标准化设计，如此也为扩大住宅产品工业化比例提供可能。
但各个区域内气候、人文环境不同，产品差异较大，标准化的发展触及到各项目公司的核心利益，难以获其支持，各个公司针对客户的产品研究还处于初级阶段等因素导致标准化工作难以推广开来，总体来看还停留在理论阶段，因此如何有针对性的解决问题，寻求共性，扩大产品的适用面是能否施行的关键。
这是一个工业化大生产的时代，从电视到计算机到汽车都是厂房中生产出来的，相比住宅的工业化生产比例则很低，而工业化的基础产品标准化一旦获得突破，住宅的工业化生产比例也将会迅速提高，产能及质量随之提升，因此住宅产业化必将成为房地产行业发展趋势之一。
房地产行业将逐步进入品牌与模式竞争阶段，大型地产公司的品牌与产品战略已逐步清晰，标准化设计适应了工业化生产的需要，可以降低设计、采购与施工成本，更能提高效率，减少开发周期，另外还能提高产品整体质量，降低维护成本等，由此带来的效益非常明显。
前些年做了大众和奥迪汽车专卖店后开始注意到标准化的重要性，毕竟绝大部分汽车4S专卖店都是标准化设计的，如LOGO等形象的统一、公共区空间形态统一、包括构件、材料、装修形式都是统一的，而非公共区则可以根据实际需求适当调整，这为汽车4S专卖店的快速建造创造了有利条件，更重要的是不管在哪里见到都能很容易辨认出是哪个公司。
03年参观天津万科开发的一个项目时发现百余套TOWNHOUSE产品居然只有160，170两种紧凑套型，定位非常准确，这在其它项目是不可思意的，后来才知道他们改变了套型多元化的理念，转向标准化设计，如此也为扩大住宅产品工业化比例提供可能。
但各个区域内气候、人文环境不同，产品差异较大，标准化的发展触及到各项目公司的核心利益，难以获其支持，各个公司针对客户的产品研究还处于初级阶段等因素导致标准化工作难以推广开来，总体来看还停留在理论阶段，因此如何有针对性的解决问题，寻求共性，扩大产品的适用面是能否施行的关键。
这是一个工业化大生产的时代，从电视到计算机到汽车都是厂房中生产出来的，相比住宅的工业化生产比例则很低，而工业化的基础产品标准化一旦获得突破，住宅的工业化生产比例也将会迅速提高，产能及质量随之提升，因此住宅产业化必将成为房地产行业发展趋势之一。
像造汽车一样造房子不仅是王石的梦想，也是更多地产人的梦想，希望这一天能够早日实现。
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