降低房价关键在于政府的态度

夏正智

    我国房价居高不下，已经大大超过人民群众的实际购买力。房价的居高不下导致房地产投资需求不断上升，普通居民望房兴叹，同时大大压抑了其他社会需求，使我国社会需求不足问题在金融危机的影响下更为严重。降低房价已经成为全国人民的强烈愿望和扩大内需的重要措施，已经成为国家的当务之急。

    房价高涨的根本原因是什么？应该从哪里下手降低房价？政府好象没有很好的办法，既不想征收物业税、改革房地产税，又不想收紧银根，只是从控制提高首付资金比率、提高二套房贷款利率、打击开发商囤地等方面下手对房价涨进行一定程度的限制。这种措施是本末倒置、避重就轻、隔靴挠痒，对于抑制房价上涨根本不会发生多大实质性作用。说到底就是政府根本没有降低房价的想法，所谓的“降低房价”只不过是对人民呼声不得不做出的敷衍式回应而已。

    政府如果真想降低房价，其实也并不复杂。只要找准切入点，从根本上下手，房价很快就能降下来，我国的城镇化率会快速提高，房地产需求和其他社会需求会同步上升。

    首先，改革现行土地制度，实行全国土地国家所有、多元化使用的土地制度。废除现行的城乡土地二元化所有制度，无论城乡土地均通过国家法律宣布实行国家统一所有、实行多元化使用格局。城乡土地均实行国家统一所有，国家拥有中华人民共和国所有土地的所有权，同时根据土地使用现状，赋予现有土地使用主体永久性土地使用权。各级政府、企事业单位、宗教团体、居民家庭和个人均可拥有永久性土地使用权，土地使用权可以出售、转让、赠予和继承，在国家法律允许的范围内土地用途不受限制，可以进行农业生产、企业建设、房产开发等各种用途。在国家进行公益事业建设和重大工程建设的情况下，政府可以征用，但征用补偿以该土地被征用前一年平均交易价格为标准，任何单位和个人不得以任何理由拒绝。这是对土地使用及开发进行调节的制度基础。

    第二，改革土地使用税和房产税。对于城乡非农使用土地，按照上年土地和房产的评估价格（以市场交易价格为基准），按土地和房产评估总价值的1%~2%为税率分别征收土地使用税和房产税。除按国家规定面积使用土地的党政机关、军队、完全没有经营收入的事业单位宗教团体外，一律不予以减免。农业用地免征土地税，困难家庭可以缓征土地税和房产税，但要累计计算应缴税收和滞纳金，待其土地和房产继承转让时一并征收。房地产开发商已经取得土地使用权但开发没有结束或没有进行开发的土地使用税、已经建设完成但没有售出或正在建设过程中的房产应缴的房产税由开发商承担并不得缓缴。

    第三，政府全面退出土地使用权经营领域。政府原则上不再扩大所持有的土地使用权，政府拥有的土地使用权可以由政府通过市场公开出让。企业、家庭和个人及社会团体拥有的土地使用权出让、出租等行为，政府除征收营业税、契税、办理过房手续外，原则上不再介入。

    第四，取消城乡建设规划、房地产开发等相关审批事项和资格限制，社会所有团体、企业和个人都可以进行土地使用权的开发利用。

    采取以上措施，房地产开发用土地无限供应、开发主体无限增加、开发手续简单，市场竞争充分，房价很快就能降下来。这种办法，能够解决农民进城经商的资金问题，保护了农民的利益，为农业现代化建设铺平了道路；能够通过市场化的办法限制农村非农建设用地的扩大、促进耕地面积的增加，保证全国耕地保持在18亿亩以上；能够保护城镇居民的利益，以低房价解决广大城镇居民的住房需求问题；能够维护各级政府的利益，以房地产税收保证各级政府特别是地方政府有可靠的税收来源而不用再通过出售土地解决财政困难；能够通过解决城乡居民的购房负担从而解决内需不足的问题；能够打击炒房炒地行为，有力地遏制国际热钱的大量流入和套利投机行为。

    其实，这种办法并没有什么特别之处，它是国际上通行的办法。美国就是通过这个办法控制房地产投机行为并保证地方政府财政收入的。所以，降低房价并不难，关键在于政府的态度。