9月29日，国务院办公厅印发《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》的通知（以下简称《若干措施》），明确拓宽旅游企业融资渠道。
《若干措施》提出要引导金融机构结合自身业务和旅游企业生产经营特点，优化信贷管理，丰富信贷产品，支持旅游设施建设运营。探索在部分地区开展旅游项目收益权、旅游项目（景区）特许经营权入市交易、备案登记试点工作。鼓励在依法界定各类景区资源资产产权主体权利和义务的基础上，依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
近年来，国家相关部委发布多项政策支持文旅存量资产盘活，特别在基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）方面给予了大力推动。
2021年6月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次明确地将自然文化遗产（以《世界遗产名录》为准）、国家
AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，纳入公募REITs试点范围。
2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提到旅游是存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产之一。
2023年3月，国家发改委发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
近期，全国各地都在推动文旅REITs开展，贵州遵义赤水丹霞旅游区、湖南省湘西州矮寨奇观景区先后完成基础设施公墓REITs项目招标。同时，今年4月大唐不夜城REITs成功发行，拟发行规模7.51亿元，是全国首单储架式消费基础设施类REITs，陕西省首单国企类REITs。新疆赛里木湖由中银证券代理已经于今年四月在发改委汇报。
在经济增速呈现逐渐放缓的趋势下，REITs的推出可以实现存量基础设施资产的新旧动能转换，有效增强新的投资能力，助力经济进一步转型升级。其中，景区REITs有望在政策试点推动和实践探索中，为投资回报周期长、基础设施存量大的文旅行业开辟一种新的融资途径。传统的投资模式在实现第一轮集中投资后较难实现有效的第二轮投资以开展景区的后续建设。而发行基础设施公募REITs，一般发行规模不得低于2亿元（公募市场现已上市27只REITs，平均发行规模达33.66亿元），未来还可以通过扩募的方式不断装入旅游景区的扩张部分，长远来看将实现景区价值的提升。
在市场上，尽管文旅REITs正在火热推进，但受限于底层资产要求高，目前超万家景区中仅有不到400家处在试点范围（56项世界遗产、318个国家
AAAAA 级旅游景区）。
基础设施REITs产品发行在一定程度上相当于“并购重组+资产IPO”，涉及众多管理环节和不同利益相关方，准入门槛相对较高。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。因此，景区仅靠“门票经济”是难以达到发行要求，需要通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本等多种方式努力提高收益水平。在前期培育阶段，如果景区可以同时经营酒店、旅行社、索道、交通、文化演艺等项目，在同等净利润条件下，其估值将会更高。
提高估值的方法还有一点就是起点高、定位高。世界级旅游目的地就比国家级旅游目的地值钱。
旅游产业基金作为一种新的投融资模式，撬动了大量社会资本，助推旅游业转型升级，但也存在一些问题，如景区类项目对股权合作接受度不高、长线投资年化收益难以保障、市场化退出通道设计与实现难度大等。一般来说旅游产业基金从发起设立到退出，有时限要求。目前在运行的旅游产业基金退出时间大多为“3+2”，即3年投资期，2年退出期，也有能做到“4+3”，即4年投资期，3年退出期。退出通道主要有以下几种：
一是IPO退出，指被投企业上市以证券形式在公开市场交易，但在基金的运行期限（5-7年）内很难培育一家上市公司，近10年只有6家景区上市，文旅企业上市后的平均市场估值远低于整个市场；
二是资产证券化（ABS）退出，指将旅游景区所涉及资产的未来收益以证券的形式预售，截至2016年仅有三笔以门票收入为基础资产的资产证券化产品，发行总额54.4亿元，占全国发行总额的比例仅为0.44%，而在2022年底全国仍只有22只旅游景区资产证券化产品，合计发行规模为263.5亿元；
三是并购退出，指通过上市公司重组并购、出售给其他基金或战略投资人，交易成本较低，是一种比较受欢迎、有操作性的方式。此外，还可以通过新三板挂牌实现股权转让，管理层或大股东回购等方式实现退出，而清算退出属于基金投资各方都不愿看到的基金投资失败情况。
旅游产业基金的并购退出主要有两种方式，一种是并购方对该产业基金所投的符合条件单个优质旅游项目进行收购，一种是上市公司或其他机构发行并购基金，对该产业基金所投的所有或大部分项目进行整体并购，从而实现该旅游产业基金的到期退出。
实际上，这种融资工具对于绝大多数旅游企业来说，都是有很大的难度的。
虽然，我们接触的几家基金公司以及证券公司都积极推荐Reist,但是，我很清楚，对于我们新企业来说，没有足够好的资产，也没有存量资产，只能把特许经营权妥善的纳入公司资产内，并且是有效的轻资产运营模式来发展，资金要用好开发银行等政策资金。
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