去年10月22日，央行发出通知，宣布各银行可以对购房人进行综合评估之后，把商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%，这一房贷新政，被市场解读为促进楼市销售的重大利好，A股市场上的房地产板块也随即上涨，现在3个多月时间过去了，房贷松绑是否推动了楼市回暖呢？

    面对央行的这一政策，和民生、招商等中小商业银行相比，工农中建四大国有商业银行似乎没有那么积极，而对大多数购房者来说，显然他们更愿意选择那些能提供七折利率的银行，这也让我们产生了一个疑问，前几年四大国有商业银行一直在房地产市场高调出手，抢占市场份额，为何现在却在房贷新政前反而显得有些缩手缩脚，任由中小银行抢占地盘呢？

    2月2日，工商银行又曝出房贷七折优惠延期执行的消息，这又给房贷七折增添了迷离的色彩，那么，大型国有商业银行为何对房贷七折并不积极呢？

    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇：“利息对银行的利润带来的贡献是比较大的，这样一下打七折以后，银行就是要有一个比较大幅度的让利。”

    房贷七折究竟会对大型国有商业银行的业绩带来多大影响呢？记者查阅了各大银行的半年报表，截至到2008年6月30日，工商银行个人住房贷款高达5757亿元，建设银行为5841亿元，中国银行也达到6181亿元，仅此3家大型国有商业银行的个人住房贷款总额就高达17779亿元，而资产规模仅次于四大国有商业银行的交通银行，同期贷款只有1487亿，民生银行仅为888亿，规模远远小于四大国有商业银行。

    郭田勇：“它打完七折以后，它的利率水平就使得银行的存贷差大大的变小了。”

    四大国有商业银行存量房贷规模超过2万亿，如果实施利率七折的话，那么，这些贷款的利润也将大幅消减。在人民银行的网站上，记者看到，5年期存款利率为3.6%，而5年以上的贷款利率是5.94%，按这样的利率水平，银行的房贷可以赚到2.34%的利差，但房贷利率7折后，只能赚到0.558%的利差，巨额房贷的毛利润将下降76%。当扣除银行的经营成本后，这种损失将会更大。

    业内专家：七折利率是在银行身上“割肉”

    房贷七折政策出台之后很长一段时间，重庆的一些商业银行不仅把实施范围限制在优质客户，各商业银行也一直没有出台相应的实施细则，为何直到今天，重庆的大部分银行依旧对房贷优惠政策持观望态度？怎样才能让刺激楼市的措施真正到位？再来听听业内专家的看法。

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中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，要想打破目前的僵局，一方面央行应该出台更为详细的房贷优惠细则，同时各家商业银行也应该主动降低门槛，让更多的购房者享受到真正的实惠，而最为关键的是，房地产开发商也应该在贷款利率优惠的利好下，适时调整房价，让房产价格进一步回归理性。

    在中央财经大学，记者见到了长期关注银行贷款政策的郭田勇教授，他告诉记者，在过去一年多的时间里，由于央行一直采取紧缩的货币政策，再加上二套房贷款等多项限制措施的出台，使得全国范围内的房产交易异常低迷，在刚刚过去的这个春节，观望气氛依然笼罩在各个城市，上海在初三、初四两天全市的新房成交量只有24套，重庆国土房屋管理局的统计也显示，初五当天，重庆主城9区中，有7个城区商品房交易量为0，而广州春节期间楼市成交量比去年同期减少了20%。在全国楼市低迷的状况下，央行推出贷款利率7折的措施，初衷就是为了活跃房地产市场，进而刺激整体国内经济的增长。然而，郭教授认为，对于“利率七折”措施，央行只是规定了一个下限，同时也没有要求各家商业银行必须强制执行。

    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇：“央行对银行的利率管理是采取下限管理的政策，就是说央行出台(利率)打7折的政策以后，并不是说强制各家银行必须要打7折，而是商业银行最多只能打7折。”

    郭田勇教授表示，一些银行在观望，而另一些银行对于出台优惠利率的细则也犹豫不决，是因为一旦执行央行基准利率7折的政策，银行的利润将会大大下降。在目前金融危机席卷全球，中国也面临经济下滑的局面下，各家银行都希望保持原来的房贷水平，不降低自身的利润。

    郭田勇：“银行认为已经得到手的利益，你让他再往外让出一块，这的确是有些不情愿的。”

    郭教授给记者算了一笔账，实施利率七折的优惠后，虽然银行不至于亏损，但是盈利肯定会减少，按全国现有3万多亿个人按揭房贷算，如果有一半享受七折利率，银行每年将会减少利息收入一百多个亿，大多银行不情愿被“割肉”，所以才对“七折利率”持观望态度，甚至人为设置了不同的门槛，而购房者在享受不到优惠的状况下，也会继续选择观望，这样的对峙局面一旦形成，央行的这一优惠措施很可能变成水中月、镜中花，而活跃楼市交易、刺激经济增长的初衷也很难快速实现。

    郭田勇：“房贷对居民来讲也是一笔最大的开支，如果说有些银行房贷不打折的话，购房人对这块利益是非常在意，他就会重新选择银行,导致银行客户流失。”

    郭教授认为，要想打破目前的僵局，一方面央行应该出台更为详细的房贷优惠细则，同时各家商业银行也应该主动降低门槛，让更多的购房者享受到真正的实惠，而最为关键的是，房地产开发商也应该在贷款利率优惠的利好下，适时调整房价，让房产价格进一步回归理性，只有各方形成合力，打出组合拳，才能从根本上活跃地产市场，进而刺激整体经济的增长。

    郭田勇：“房价进行调整的话，这个对购房人带来的利益要比房贷政策的调整，包括降息、减免税收对群众带来的利益会更大。”

    半小时观察：有“舍”才有“得”

    “贷款七折”的矛盾集中体现在存量贷款问题上。也就是说那些已经买了房子的人是否能够从中得到利益。这就像让银行把到嘴的肥肉再吐出来一块，它们有这样那样的想法，也实属正常。毕竟现在的银行都已经成长为一家家实实在在的企业。

    但即使从企业经营的角度来看，在金融市场不景气的情况下，依然和消费者淄株必较，分毫不让，也未必是明智之举。因为目前的金融领域已经形成了多家竞争的格局，谁不以诚待客，谁将会失去最终的竞争资格。不懂得因势利导，灵活应对变化的企业都不可能长久地在市场中居于主导地位。

    多家银行在落实这项金融政策的时候表现出来的犹犹豫豫，反反复复，背后的原因是担心利益白白受损。害怕让利之后市场仍然不见起色。但问题在于，今天房地产市场的萧条局面也是多种因素造成的，开发商，银行，炒房团和地方政府以及众多盲目跟风的购房者共同造成了今天的局面，在这种状态下，只有靠各方达成共识、各让一步，才能拨云见日。如果市场中的各个主体仍然不能齐心协力，还是见利益就上，见亏就躲，投机取巧，缺乏大局观念，那么，城门失火，殃及池鱼。市场萧条了，谁都不可能从中赚到可观的利益。春节期间各地反映出来的房地产交易量已经足够令人担心和警醒了。       来源：CCTV 经济半小时