□西部金融中心样本

金融地产：别单玩概念

文/赵华文 摄影/马驹

消息灵通人士透露，在尚未解密的新一轮西部大开发规划中，成都的金融定位从上个世纪90年代的西南金融中心，升格为西部金融中心。成都，正在迎来金融地产的春天。

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金融地产，这是一个比较新的概念。房地产业内还很少有金融地产这样的提法，不过就如同旅游地产、文化教育地产等等细分的业态，金融地产也有其产生和存在的理由。

2010年春夏，四川省和成都市相继出台了打造西部金融中心的发展规划。消息灵通人士透露，在尚未解密的新一轮西部大开发规划中，成都的金融定位从上个世纪90年代的西南金融中心，升格为西部金融中心。成都，正在迎来金融地产的春天。

这一判断得到了在川异地商会的投资佐证。

据四川广东商会常务副会长樊智刚介绍，他的成都春熙商业投资开发有限公司也早看到了西部金融中心建设背后的商机，已在东大街上的春熙路购得价值不菲的高档楼盘准备包装打造。

9月17日，在四川省浙江商会中秋慈善晚宴上，记者从消息灵通人士处获悉，该商会已经成立投资公司，准备在西部大开发的未来10年大展拳脚，并得到了兴业银行四川分行10亿元的金融支持。当天，该商会举办了“我与四川共发展”主题演讲会，在川30万浙商代表们表示，“我将前半生的全部积蓄投资了四川，我要用后半身的毕生精力与四川共发展”。

金融概念下的在川企业家们投资热情如火如荼，因此我们就金融地产的相关问题采访了全球知名的综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕成都分公司。

《上层》：如何理解金融地产？

世邦魏理仕：这是一个比较新的概念，房地产业内还很少有金融地产这样的提法。不过就如同旅游地产、文化教育地产等等细分的业态，金融地产也有其产生和存在的理由。

由于城市发展对产业升级的要求，金融产业由于其成本低、综合效益高等优势，成为很多有实力的区域竞相重点发展的产业。而类似吸引制造业转移一样，要吸引金融业落地还需要适当的载体。这种载体就包括物业、政策、运营成本、市场和人力资源等多种因素。而金融业通常对物业有特别的要求，因而物业也是形成金融业落地最重要的载体之一，所以会形成金融地产这样专门服务于金融业的地产分类概念。

《上层》：成都金融地产的发展现状、存在问题以及主要发展趋势（如市场份额等）？

世邦魏理仕：根据成都市的规划，成都的金融业应集中在三个区域：东大街，“鸟巢”及周边，以及南面绕城外的金融后台服务中心。就目前这三个区域的现状来看，应该说，规划的产业蓝图正在兴起和快速成长中。

这表现在，东大街已聚集了一定数量的金融机构，规划中的金融街的雏形已基本具备。大量的金融业企业和房地产开发商看好东大街的未来，例如阳光保险在东大街自建写字楼，另外其他开发商的项目在规划设计时也有所重点考虑金融业的需求。虽然过去一年有可观数量的外来银行没有选址东大街，这主要受到东大街现有项目的条件限制（只有少量乙级写字楼供应）以及地铁2号线还需等待等因素，但随着未来两三年一批国际标准的顶级项目投入市场，预计会有更多的金融业企业选址东大街。

“鸟巢“及其周边是规划的金融总部区域。就目前了解的情况来看，这个区域已有一些核心的机构入住，比如相关的金融监管机构，民生银行购买 “鸟巢”中的一栋，成都银行在附近自建项目等。可以预见，随着监管机构的进驻，未来这个区域将产生很大的吸引力。甚至有望形成类似北京“金融街“那样的氛围。

南面绕城高速外的金融后台服务中心是成都比较有特色的一个金融地产聚集区。这个特色表现在这个区域的发展充分发挥了成都在人力资源、IT建设、区域规划和产业导向方面的优势。在物业建设上采取定制的形式，招商方面只针对金融企业后台服务，以形成相关产业聚集效应。目前的实际效果非常理想，已有十多家大型金融机构在此购置土地自建项目。预计建成投入运营后将吸引可观数量的产业人群。这对整个天府新城人气的提升和产业的多元化将产生巨大作用。

总体而言，成都金融地产定位比较鲜明、产品层次清晰，其所承载的金融产业规划比较完备。

不过这个行业也的确面临一些客观阻碍：首先，规划金融区域内的顶级和甲级写字楼项目的供应与需求的发展趋势存在一定的时间上的错位。这具体表现在金融危机后从2009年开始国内金融机构购买写字楼的需求明显增强，而市场上符合要求的供应却相对较少，例如东大街上的高品质项目要在未来两三年参能呈现。这导致部分企业选址在非金融规划区域内，分散了产业聚集效应。其次一个阻碍在于各个区以及各个城市之间竞相提出发展金融业，这将不利于金融产业规划的顺利实现，可能导致盲目竞争。因此，还需要在寻找产业定位细分、协调合作方面进一步努力。

《上层》：结合成都和重庆，分析其发展为区域金融中心的潜力，政策资源，物业条件等等，适合选择发展哪种金融中心模式？

世邦魏理仕：成渝两地的竞争和合作已“源远流长”，但从近期的发展来看，双方合作共赢的趋势应该更为重要。这种对发展的认识和趋势判断决定了虽然两地都提出建金融中心，但两地金融中心定位是不同的。这从以下几方面可以得到映证：

产业结构方面，普遍的观点认为成都的经济更偏重服务业，而重庆偏重工业。这种现象虽然不如当初那么明显，但现在依然有着明显影响。这有一些案例可以反映。

在成都，除了IT业（包括软件研发、半导体制造、外包服务等）发展已在国内较具规模，以商贸流通相关的企业也在近期快速进入成都。新一代的电子商务企业如卓越亚马逊、京东商城、当当网、新蛋等均在成都设立了大型区域配送中心。这生动地反映了商贸行业在成都的发展活力。

而重庆方面，在汽摩产业的基础上，也提出了向IT和金融业发展，而且已初见成效，例如惠普等企业将生产基地建在重庆，起到了明显的行业带动作用。这种产业结构不同将影响金融中心的功能定位。如果按照现在的趋势发展，那可能涉及结算服务的金融功能更适合成都，而涉及投融资的功能更适合重庆。

政策方面。重庆有明显的优势，国务院3号文件要求重庆建设成为长江上游地区金融中心。但具体到物业方面，成都的优势比重庆明显。举写字楼为例，成都无论在写字楼的体量、硬件条件、物业管理方面都优于重庆，当然租金也明显高于重庆。

《上层》：您所了解的国际金融巨鳄谈，选择区域总部时他们主要考虑哪些条件，如人力资源、物业条件等等？

世邦魏理仕：人力资源的影响非常重要。目前许多跨国公司已在国内一线城市完成布局，如果要到西部来，那么更多是考虑到市场的拓展和运营成本的节省。对金融企业来说，人力资源成本是非常重要的一块。这也是成都、重庆作为西部两个特大城市的优势。本地大量的高校资源培养出客观数量的专业人才，但在西部，薪酬水平和人员流动率均比一线城市低，这是吸引跨国公司朝西部扩张的重要因素之一。

另外一个因素就是市场本身。之前提到的成渝两地的主要产业构成情况将成为金融机构衡量在两地如何布局以及推出什么功能的项目起至关重要的作用。

物业条件方面，通常情况下对于一个银行区域总部大楼来说，银行希望项目是单一业权或者只有两三家业主，以便于整栋楼宇的物业管理和资产处置。另外，他们通常希望在交通非常便捷的地点，有一定面积的层高较高的首层作为营业大厅。对例如通讯和空调等硬件通常也比一般的租户要求高。