成都市东大街7号地块

土地分析报告

策划/赵华文  撰稿/高力国际  图/成都市国土资源局

一、地块区域现状

1、地块现状

该地块位于南纱帽街与东大街的交汇处，南面正临东大街，北接西糠市街，与正在修建的大慈寺文化旅游商业街区相接，与红星路步行广场一街之隔。与春熙路仅几步之遥。处于成都CBD中央商务区的核心地带，地理位置的优越性毋庸置疑。地块占地面积31.0998亩，净用地面积14666.21平方米，用地使用性质为商业金融业兼容行政办公用地。

（图一：东大街7号地块现状）

2、区域现状分析

地块所在的东大街是位于成都市最核心商圈……春熙路商圈所在地，交通通达性极强。东大街、总府路、红星路等构建了发达的交通网络。春熙路向西至盐市口是成都最繁荣的传统商业区域，这一区域汇集了大量的中高档零售业，太平洋百货、伊藤洋华堂、新世纪百货等皆为于此区域内。春熙路商圈不仅是商业商圈，亦是商务商圈。时代广场、中环广场、正熙国际等写字楼项目屹立在商圈内。根据成都市政府的规划，未来成都CBD将在这一区域形成，商业、商务办公集中地、商业配套设施齐备都成为未来这一商圈发展的基本条件。

项目背靠大慈寺历史文化保护区，目前该区域的拆迁工程正在进行当中。按照规划部门的规划，未来一个以大慈寺为中心，融合佛教文化、川西建筑文化、民俗文化和商业文化的街区将在该区域呈现出来，并以红星路步行街为纽带，与春熙路片区融为一体。

作为成都最核心的商业地段，东大街的土地放量是伴随着城市旧城改造逐步进行的。目前东大街沿线已吸引了包括九龙仓、信德实业、蓝光集团、汉高实业等在内的众多知名企业投资置地，投入使用的赛家时代广场、香槟广场等项目都是在旧城改造的土地放量之后修建的商业产品。而目前在建的项目包括：东方广场、E-GO潮流广场等，其市场反映良好，倍受投资者的关注和青睐。这一区域是商业地产投资的理想区域。

3、地块区域存在问题

□地块所在的区域虽然是春熙路商圈的范围。但是，目前春熙路商圈的商气走向是向西不向东，改造后的红星路步行街也未使春熙路商圈的商气向东扩展，红星路东侧的两个商业物业也存在着人气不旺的局面。

□南纱帽街地段的房屋多为上个世纪80、90年代的单位福利房，房屋商业部分的使用功能主要为社区型的小型商业，这与春熙路商圈的商贸氛围格格不入，这也造成了东大街商务联合的阻断。

□地块北面的大慈寺历史文化区的拆迁工程正在进行当中，这对本地块未来的发展是一个很大的机会点。但是，目前来看，项目周边的文化商业的氛围薄弱，再加上南纱帽街对春熙路商圈商气的阻隔，因此，开发商在拍下地块后，对地块商气的营造上需要下一定的功夫。

二、地块区域关系

1、区域城市规划

2004年7月，成都规划局颁布了成都市春熙路－大慈寺片区城市设计及历史街区保护整治规划。东大街7号地块位于这一规划区域内。

□区域发展目标：具有国际影响力的新都市商业中心。

国际化、综合性现代步行休闲购物商业集群街区，步行休闲购物天堂；原生、原真、原创文化聚落，文化、旅游商业集群街区，川蜀文化商业、文化旅游乐土；具有强烈现代感和本土文化特色的城市中心商业区和风貌展示区

□组合土地利用与功能：由西向东形成三大街区。

红星路国际化现代综合商业商务休闲设施集群；大慈寺本土传统步行文化艺术商业聚集区；天仙桥高层公寓住宅区。

□整合空间形态：强化“V”字形整体空间形态。

即以大慈寺街区南北轴为轴线向西向东由低层到多层再到高层的空间序列。使区域空间层次丰富有序，各得其所，相得益彰。

红星路街区为现代大尺度、高层高密度，大慈寺历史街区为传统小尺度、低层高密度，天仙桥路街区为高层中密度。

□塑造风貌景观：具有成都本土文化特色的现代高品质风貌景观。

风貌特色分区：大慈寺、红星路、天仙桥三大特色景观区通过对比取得协调，形成整体。开拓五个门户景观节点：红星路南北入口，大慈寺南、北、东入口。确定三纵轴、一横轴景观展示轴线：大慈寺南北糠市街、红星路、天仙桥街三纵轴、东西糠市街一横轴景观展示轴线。重点打造三个景观节点：大慈寺庙前广场、糠市街中心广场、红星路市民中心广场。控制建筑景观界面：控制外围建筑景观界面，内部重要街道建筑景观界面设计引导。形成互为联通的巨型步行商业街区，提高区域环境品质。实现由天府广场至府南河步行街区的构想。

2、区域城市性质

该区域城市性质为集零售商业、餐饮娱乐、商务办公、旅游观光为一体的城市核心商业区。这一区域不仅有国际化、快节奏的都市文化，也有底蕴深厚、人文气质鲜明的成都文脉。可以说，本区域完美诠释了传统和现代的交相辉映、庙市共生的繁荣汇集。

3、区域地块城市关系(见下图)

（图二：东大街7号地块区域地块城市关系图）

通过上图可以看出，区域地块正好衔接了送仙桥艺术中心与大慈寺文化商业街区，艺术文化与传统历史在此结合。另一方面，项目西面的红星路步行街、春熙路步行街又是成都最繁荣的商业区域，项目临近的香槟广场标榜时尚、个性的都市文化。这种繁荣的都市文化气息同样在本项目地块上发生作用。

可以说，东大街7号地块是一个多元化的共生体，它可以是现代的，也可以是传统的；它可以是喧闹的，也可以是沉静的；它可以是商业的，也可以是人文的，这样一个的地块在成都是非常罕见的。它的多面性，也为拍下它的开发商提供了多种开发可能性。可以判定其发展潜力巨大。

三、项目规划条件

宗地位置：东大街以北、南糠市街以西、西糠市街以南、南纱帽街以东

占地面积：31.0998亩   净用地面积：21.9993亩  绿地率：不作强制性要求

容积率与建筑密度：当容积率≤4.0时，建筑密度整体≤50%，其中高层≤25%

建筑高度：临南糠市街50米范围内建筑屋脊高度不大于12米；临西糠市街50米范围内建筑屋脊高度不大于15米；其余建筑主体高度≤50米且屋顶构筑物高度≤60米

用地使用性质：商业金融业兼容行政办公用地（不兼容居住建筑）

四、地块开发类型分析

1、所在区域的物业类型

地块所在的东大街沿线楼盘的物业类型以商业物业为主。低容积率的多层纯商业物业、高层电梯写字楼结合综合商业群楼的物业都是本区域内最主要的物业形态。

2、项目开发类型分析

地块规划用途为商业金融业兼容行政办公用地，不兼容住宅。更为关键的是地块在建筑高度上也有硬性规定：临南糠市街50米范围内建筑屋脊高度不大于12米；临西糠市街50米范围内建筑屋脊高度不大于15米；其余建筑主体高度≤50米且屋顶构筑物高度≤60米。高度的限制对项目的建筑规划有很大的影响。项目很难修建12-15层以上的高层建筑。类似于甲级写字楼、服务式公寓、五星级酒店等高端商业物业一般都会选择高层或超高层的建筑来展示其良好品质。而本地块的规划条件显然不能符合这类型高端物业的需求。

本项目背靠的大慈寺文化历史保护区，这对项目地块是一个很好的机会点。项目地块有机会发展目的型文化休闲旅游地产项目并配合四星级酒店或者写字楼项目修建。

在项目地块与香槟广场之间有一个多层的90年代建筑，这一建筑体阻隔了红星路步行街的商气向本项目流通。对这一建筑体的处理也是未来开发时需要特别考虑的问题。

五、地块拍卖成交价预测

近一年来项目地块周边成交土地概况一览表

2006年，项目地块周边共有5块土地拍卖成交，起拍价与成交价之间的比例约在1:1.675—1:3.25之间，2007年第一季度成都主城区土地拍卖市场成交土地的起拍价与成交价的平均比例为1：2.075。最高的土地起拍价与成交价出现在武侯区金花村六组的一宗土地上。由于它的起拍价低，其土地起拍价与成交价之间的比例高达1：3.03。而在内环内，玉双路片区5号地块其土地起拍价与成交价之间的比例为1：2.52。市场起拍价与成交价的比例对投资者进行土地投资有一定的参考意义。

另外，与东大街7号地块同时推向市场的还有紧邻的东大街8号地块。届时，地块拍卖的顺序以及参与拍卖的开发商之间的竞争都会对项目地块最后的拍卖价格产生一定的影响。

特别提示：本文提及下文所有地块规划指标最终以成都市国土资源局公告和拍卖文件为准；若需对其他地块的价值、开发前景及居住前景作详细了解，请拨土地分析热线028-86783332。

本栏目特别支持：高力国际集团

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