央行《中国金融稳定报告（2006）》（下称《报告》）指出，加入世界贸易组织以来，中国政府坚定不移地坚持对外开放，按照加入世界贸易组织的条款，分步骤、分阶段积极主动履行金融业对外开放的有关承诺，全面推动中国金融业的对外开放和发展。今年年底，金融业全面开放后，这将给中国尤其是成都地产市场带来怎样的竞争环境和全新的竞争格局？对此，本报特邀业内专家进行深入解读。
全面入世  国际金融将势必抢滩二线城市
央行《报告》显示，截至2005年底，银行业有外资银行营业性机构254家，资产总额876.57亿美元，占全部银行业资产总额的1.89%。154家外资银行机构获准在25个城市经营人民币业务，25家外资金融机构参股了20家中资银行类金融机构。证券业有外资参股的证券公司7家，外资参股和合资(中方控股)的基金管理公司20家，合格境外投资者(QFII)32家。保险业涉及外资的保险营业性机构共40家，其中中外合资23家，外商独资17家。中外合资保险公司资产为401.8亿元，外商独资保险公司资产为266.06亿元，分别占全国保险业总资产的2.64%和1.75%。统计数据表明，自2001年加入WTO以来，国际金融业特别看好中国金融市场。
仲量联行商务部吴总监指出，从实际市场情况来看，当前英国、美国、新加坡等诸多发达国家的金融机构都比较看好中国房地后市场未来的发展前景，并且不断有新的机构进入中国，并通过多种方式进入市场。目前还主要集中在东部金融环境发达的城市如上海，从长远来看，全国房地产金融体系一体化的格局必将形成，成都等国内二线城市由于具有巨大的房地产存量市场，同时新增量也较大，因此必将有国际化的金融机构进入并展开业务。
上海五合智库地产金融专家邹毅分析到，我国的入世承诺是，入世五年内允许外资银行具有完全的市场准入，允许开办人民币零售业务，在指定的地区可享受国民待遇。这将使得我国内资银行和金融机构在房地产信贷方面与外资银行站在同一起跑线上。可以预见，外资银行在国内网点的扩张是趋势所指，我国的地产企业在今后的发展过程面临更多的选择。但同时地产企业也将接受外来资本的规范约束。当然，银行只是一个地产金融开放的一个方面，地产基金、REITs等成熟的地产金融理念和技术工具也将逐步在国内得到实践的机会。
新政规范  外资投资开发没有限制
随着外资的节节涌入，国内有一种担心认为，金融开放将危及我们国家的金融安全，作为国民经济的支柱产业地产金融的安全更不容忽视。今年9月4日，国家外汇管理局、建设部联合便发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（下称《通知》），规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。
2001年底签署的中国政府WTO议定书把金融领域的开放作为一个重点，但当时众多外资机构感兴趣的是证券、基金、信托，最近由于中国金融市场规范和扩大开始对银行关注了。从房地产业这几年的情况看，在中国的房地产金融市场开放上，2002年以来，通过外商直接投资进入房地产并无实质性法规的限制，外资基金等在一线城市的投资开发比重连年增高。今年因为房价过快上涨，出台了限制外资炒房的政策。另一方面对于信贷业务，2003年121文件出台标志着政府以信贷手段调控房地产业的开始，该政策反映了监管层对国内信贷向房地产业集中而可能引发风险的担忧。
邹毅表示，从长期来看中国多元化的融资渠道模式必将形成，整个中国房地产金融体系的建成离不开国际机构的参与，并且外资将技术、管理和资本带入境内市场，对于本地企业和行业的成熟完善是有促进作用的。许多外资基金等的进入也是资本市场良性的发展规律，这些资金能够对我们的上市公司、银行及其他相关金融和非金融企业进行监督，有助于加快形成规范的金融体系。外汇局和建设部的《通知》主要对境外人士购房行为作出了比较大的限制，在境外投资机构投资境内房地产企业和项目上，只规定了要遵守“商业存在”原则，做出了规范，而没有限制。
深度透视  地产金融开放是把双刃剑
今年年底，随着中国全面加入WTO更多的外资即将涌入成都楼市。面对这种情势，西南财经大学党委副书记、博士生导师杨继瑞教授认为，房地产金融是一个大的金融体系建设中的一部分，应该走一条循序渐进的路线，同时规范好内资和外资，应为内资如果不规范对我国房地产市场造成的危害也相当大，同时也要解决好民间资本的健康发展问题，建立金融市场竞争和风险管理机制，尽快建立适合我国的市场利率体系。他分析到：
首先，应该认识到地产金融的开放势在必行，但不论是对国家还是企业来说这一开放都是把双刃剑，合理开放能为房地产资本市场的运作提供强大的资金保障，但是操作失控可能会导致全军覆没。在未全面开放之前，国外的游资和热钱已经在北京、上海这样的一线城市大举投资。国际地产金融全面进入中国市场以后，预计也将给成都等二线城市带来新一轮的投资热潮，但同时也要警惕并采取措施防御国际游资和热钱等资金在这里投机炒作。
其次，政府已经开始重视到地产金融开放带来的危害，相关部门的当务之急是研究如何把控好这种逐利的商业活动。国际金融机构前来成都房地产市场投资，他们看好的是高额的利润，成都地产金融的开放必须在国家的宏观调控下推进。不过，土地在我们国家是由政府高度垄断，不同与国外的土地私有，外资金融机构在这里兴风作浪的可能性很大程度上受到了限制。
第三，现在地产金融的开放出现了许多新问题，对中国房地产行业提出了严峻的挑战，需要我们采取新举措，一是需要采取多样化的地产金融服务以满足不同的需求；二是地产金融行业必须采取更符合国际惯例和人性化的服务手段，否在国际服务标准面前我们将失去很大的市场。
过渡结束  金融业竞争将迅速加剧
央行提醒，今年年底加入世界贸易组织（WTO）过渡期结束后，中国金融业将面对开放的竞争环境和全新的竞争格局。金融业竞争加剧对现有金融监管理念、模式和有效性提出了挑战，客观上要求深化金融改革。
金融行业全面对外开放，从微观上讲，成都外资地产金融机构预计会有哪些动作？成都中资地产金融机构又该如何迎接全面开放的挑战？四川银行业协会秘书长李冀伟认为，中资本地机构面对当前的形势，提高专业能力和风险管理意识，通过市场化的方式迅速提高业务能力是应对外来竞争的当务之急。同时，新的符合国际惯例的中资本地金融民营机构的建立，及制度创新也将是当前亟待解决的问题。如私募基金、产业基金的立法成长及顾问咨询机构的成长，也是形成中国未来房地产金融格局的主要动力。此外，有效的资本运营也是加速我国房地产业发展的重要手段。
对于如何迎接国际金融的挑战，仲量联行商务部吴总监赞同央行的建议，从金融机构内部看，需要缩小金融机构在公司治理、经营机制、内部控制、风险管理、人员素质和服务水平等方面与国际水准的差距，金融机构应对利率和汇率变化的能力有待提高，中小金融机构风险需进一步化解。从外部环境看，需要进一步完善金融生态环境，推进与金融机构密切相关的国有企业转换机制，完善金融企业税收制度，健全社会诚信体系建设，加大金融执法力度。
按照入世承诺金融开放势在必行，地产金融全面开放后应该如何监管？邹毅认为，在监管问题上，面对开放的地产金融局面，需要监管者发挥更多的智慧，在对外资银行、基金、REITs等主体运作过程充分研究的基础上，制定出适合国内实际情况的法律法规，保障游戏规则的公平性和统一性。目前，政策研究和立法的相对落后值得监管层的重视。对此，李冀伟也表示认同，“尤其是成都这样的二线城市，金融防御与监管体系尚不健全，迎接全面入世我们还有很多工作要做，其中加强监管政策研究和立法则是长远之计。”
早报记者 赵华文
原载成都市国土资源局《成都地产信息》2006年11月号