风险平分与自负确保地产金融安全

天府早报  http://morning.scol.com.cn/ 2006/11/24

　　“目前，房地产业存在三大金融风险，房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失”。这个警示是伴随着中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2006)》（下称《报告》）传出来的。但美国地产巨头仲量联行在接受记者采访时表示，若是采用“风险平分和风险自负”原则，成都房地产市场将有望从根本上预防金融风险问题。

　　未雨筹谋

　　央行发出的仅是预防信号

　　据了解，央行判断房地产业存在三大金融风险有两个依据。首先，当前房地产市场前景尚不明朗，如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放，推动房价更大幅度地下降。其次，由于银行房地产贷款比例较高，在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房价下跌可能使房地产市场波动风险高度集中于银行体系，导致从事房地产金融业务的银行出现呆坏账。

　　仲量联行指出，2005年亚太地区房地产开发融资成交量为400多亿人民币，但由于融资渠道多样化，直接从国内银行借贷的资金比例并不大，纵使楼市存在金融风险，对银行带来的冲击也不会太大。另外，在各大银行房贷业务客户主要是购房者，占据了70%，即使房价下降30%，从整个城市居民的还贷能力来看，同样不会影响银行金融体系的安全。因此，在仲量联行看来，房地产业的金融风险没有想象中的那么严重，楼市的调整与房价的波动不至于造成大的金融风险,央行对地产金融发出“三大警示”主要是出于稳定金融市场的考虑，给中央发出预防信号。

　　换种思维

　　地产金融紧张气氛随即冰释

　　虽然专业机构和专家都认为房地产市场波动不会激发房地产业金融风险，但10月5日的成都房地产营销经理人协会聚会上，经理人们却透露了这样一个现实：随着一系列调控政策出台和银根收缩，房地产商的资金链日益紧张。

　　对此，仲量联行有不同的看法。从供求关系分析，业界热衷谈庞大的楼盘供应量，但忽视了需求也是楼市一个重要组成部分，随着生活水平的加速改善，人们日趋追求更高品质的生活，所以住房消费需求依然很强劲。从买卖双方地位上看，楼市将长期处于卖方市场，即使成都200个楼盘同时上市，开发商也能掌握房价的主动权。就居民还贷能力而言，2005年成都的GDP增长率达到13.2%，有1060万人口，是中国西部商业消费最高的城市。而从产品本身来说，比较三四年前，现在房屋的品质更好、成本更高，售价因此也不会低。所以，仲量联行对成都房价保持乐观态度，认为经理人们所指出的各种压力不会造成金融风险。

　　稳定金融

　　风险自负最安全

　　稳定金融市场是央行《报告》的要义。对于成都房地产金融市场，仲量联行给出了四点建议：一银行等金融机构要控制好贷款力度，限制开发商自有资金的比例，这是控制房地产市场金融风险比较实在的做法。二房地产税务应该放给市场去操作，避免一刀切造成的二手房市场的混乱。三若要从根本上解决金融风险问题，“风险平分和风险自负”是一个不错的选择，即房地产市场不能把金融风险全部推向银行一方，而应由开发商、银行和消费者三方均衡分担。四开发商自身要把握好借贷体量，银行不仅是贷款给房地产业，倘若作为国民经济支柱产业的房地产酿成金融风险将破坏性地波及整个社会，后果是不堪设想的。

　　仲量联行表示，目前国内进体系感到地产金融风险大，还是融资渠道少的问题。“央行《报告》再次强调，继续扩大对外开放，更好地利用国内国外两个市场、两种资源，这是扩大地产金融融资渠道的重要手段之一。”2006年是“十一五”的开局之年，也是中国加入世界贸易组织过渡期的最后一年，成都地产应该把握好金融业的全面开放这一契机。

早报记者  赵华文