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都是楼书惹的祸
(2006-04-14 19:29:11)
都是楼书惹的祸
很留念这块阵地，也很难舍我的战友们和读者朋友们——感谢斌哥给我提供了《说法·维权》这个与法治梦想亲近的平台，感谢渝华哥、尚勇哥对本版的编辑，同样感谢本期编辑田野兄，感谢泰和泰律师事务所房地产法律事务部高玉林律师、黄英华律师和助理律师黄文钟对我工作的大力支持，感激那位来自上海的赵先生的信任，感谢那位李小姐在《主流房产》第三期上市后的第一时间专程来电咨询，感动西南财经大学的李川同学在听我介绍后热切地买了《主流房产》第四期并每期等待着……当《主流房产》第八期上市时，主持人已经在春光烂漫的狮子山疗养着透支的身体，不过在离开之际，我会用心地采写《都是楼书惹的祸》，以期为刚刚诞生的《说法·维权》栏目抛砖引玉。
楼书
——变成美丽的传说
主持人：一项调查显示，90%以上购房者对楼盘的第一印象来自房地产广告。但单从1999年到2002年，有关部门受理房地产虚假广告的数量便从366件攀升到888件，增长了一倍多。这些统计数字或许只是冰山一角，许多关于房产质量和面积的纠纷中或多或少都会见到虚假广告的影子。诚信本是开发商的立业之本，但本期嘉宾薛先生的遭遇告诉我们，虚假广告的阴影并未消失在2002年，对于购房者而言，维权第一步还是应从如何对付虚假广告开始。
薛先生：我购买某公寓1号楼2单元101室，面积134.4平方米，价格为4300元/平米，总计价款57.792万元，并按约交齐了房款。签订合同时，开发商发给我一份嘉华公寓简介规划图和广告宣传材料。宣传材料显示，公寓楼坐北朝南，整个楼区的结构分布为：住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两间小建筑楼（实为锅炉房），楼前是一空场地，公寓楼东侧是两块面积很大的绿地，绿地分南北两块，其他则没有标识出任何建筑物。广告还宣称：“公寓内集中供热，热水直接供应至每一单元。”
但是，开发商在我及其他业主入住后，却又在1号楼前的停车场建了2号楼对外销售；随后，宣传材料中承诺的绿地处也开始破土动工兴建３号楼；同时，开发商并没有在公寓内集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。我认为，虽然开发商所建的公寓２号楼、３号楼，均有某市高新技术产业开发区管委会规划土地建设管理局的建设工程规划许可证、施工许可证，却与开发商在宣传材料中的表述不一致，对购房者明显实施了欺诈行为。因此，我要求开发商退房退款并给予双倍违约赔偿。
诉讼
——没有依据化泡影
主持人：高律师，请问薛先生的请求会得到法院支持吗？
高玉林律师：在司法实践中，商品房是否属于“消法”保护的商品，能否用“消法”调整尚未有定论，所以在本案中，薛先生以开发商欺诈为由要求开发商退房退款并双倍赔偿的诉讼请求是无法得到法院支持的。
主持人：撇开“双倍赔偿”的请求不说，为何薛先生不能退房退款？
高玉林律师：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中退房的情形主要有：一、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押、出卖给第三人；二、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；三、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；四、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；五、房屋主体质量不合格不能使用等。薛先生仅以开发商发布虚假广告为由提出诉讼请求没有法律依据，因此要求退房比较困难。
开发商
——违约就要买单
主持人：那么薛先生应该如何维护自身的合法权益呢？
高玉林律师：如果能够证明开发商欺诈并满足以下条件，购房者可以要求开发商承担违约责任。即：宣传广告中对所出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的话，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该广告内容属于要约，应作为《商品房买卖合同》的一部分；开发商如果不履行广告中做出的许诺，购房者有权要求开发商承担违约责任。我国《民法通则》规定了十种承担民事责任的方式，其中选择赔偿损失、支付违约金、修理等方式要求开发商承担民事责任对购房者来说比较合适。
主持人：除了开发商，薛先生还可以要求哪些民事主体承担民事责任？
高玉林律师：由于房地产广告涉及开发商、代理商、广告公司等多方主体，所以相互推诿的事屡见不鲜。事实上，一切房地产虚假广告都是围绕开发商的产品——商品房为中心开展的，开发商有义务对其进行宣传的每一个广告进行审查，否则就应承担责任。如果代理商、广告经营者有过错的应承担连带赔偿责任。
主持人：开发商承担对薛先生的民事责任是理所当然的，那他还会承担其他责任吗？
高玉林律师：开发商发布虚假广告的行为还违反了《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》、《广告管理条例》等法规的规定，广告监督机关应责令广告主停止发布、消除影响并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。
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