房地产学习

（宋平 2008-7-29）

人说一次学习会，能学到一点东西就值得了，通过两天的学习，感觉自己能够跟的上老师们的思维，并能从中体会出一些“金子”，不过很多的东西还需要慢慢的琢磨。

1.         菏泽2007年，房地产投资98亿元，开发面积1357万平米，其中竣工面积584万平米，销售面积402万平米，约计3.6万户（平均户型面积112平米）。2008年上半年，房地产投资25.58亿元，其中商品房投资21.35亿元，开发面积325.67万平米，同比增长7％，竣工面积114.88万平米，销售面积97.65万平米。目前菏泽商业住房均价为2374元/平米。——得自房管局最新数据。

2.         效果与政策相比具有滞后性。

3.         目前，中国银行存款准备金率又提高了一个百分点，达到了17.5％，而这一切以及前期银行收紧银根等措施都是为了打压由人民币升值所带来的通货膨胀。减少社会流通资金，稀释热钱融入所带来的压力。

4.         “雇人挖沟，然后再雇人添购”背后所隐藏的信息？！

5.         目前，政府的宏观调控，银根收缩，货币从紧等不仅仅是针对房地产市场的，而是针对整个中国的经济——通货膨胀、热钱融入等全方位的问题，所以针对楼市近期的冷淡，中国政府不会救市。

6.         热钱的融入，可能导致国内资金再次回头投入房地产行业，产生更大的泡沫。

7.         面包面粉问题：面粉涨价，面包一定会涨价，反过来，面粉降价，面包不一定降价，但面包降价，面粉一定会降价。

8.         这个世界讲究平衡，平衡是整个空间运行的潜规则。

9.         如何做好市场调研？——找到目标市场，找到客户群的深层次的需求，未来需求。目前已经进入了感性消费的阶段。（市场有那些产业，其人员目前的居住情况如何，GDP，人均GDP，发展基础等）

10.     市场细分：研究给二奶买房的人的需求——区位（闹中取静，相对隐私）、价位（高品质，中低价位）、户型（经济实用，小公寓都可）、配套（餐饮、美容等）等，以此类推其他。

11.     如何为高品牌房地产公司做策划？

12.     通过可发现的使用价值来提高产品的价值。等值：以更低的价格提供相同的价值。增值：以相同的价格提供更高的价值（增值的盈利空间要大的多）

13.     如何让你的客户群体记住你的楼盘——编一个美丽的故事

14.     好的销售人员能第一时间缩短其与客户之间的距离

15.     出问题后，现场能及时得到满意的解决，客户的忠诚度会显著的提高，很容易产生回头客。

16.     麦当劳是做房地产的——隐形房产的概念

17.     通过一个人的言行，来判断一个人的性格——从细微出着手，只要你留心，你会掌握很多的东西

18.     3分钟保险的故事，告诉我们要知道什么样的时间段，该做什么，做什么是没有用的。

19.     销售的语言技艺，用不同的语言，说同样的话

20.     老农的儿子、洛克菲勒、世界银行副行长

21.     人脉处理，建立，维系。