08年5月12日会议纪要

(2008-5-13)

1.     某项目小公寓前期一直卖的不是很好，后来推出低首付取得了良好的销售成绩：不论多大的房子(一般在60平米以下)，购房者只需要首付1.5万，其他的房款可贷款。其实这属于开发商替客户交首付款的一种方式，首先将房价提高，提高到现在70％的房价＝按原来的价格－1.5万元，在这里开发商可以采取很多种方式规避合同无效的情况，其中之一就是开发商可以借退还装修金的名义将提高价格后30％房款中除了1.5万元的其他部门退给客户，或者直接不收取。——据《合同法》规定， “恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形的，合同无效。

2.     金盾金街管道告知问题。一方面我们可以将管道布线图在房屋出售的时候贴出来，很多客户在买房子的时候并不会太去注意这些，另外，其实一开始客户就知道房子的管道布局，买房子以前心里就已经开始接受这个事实，到交房子的时候就不会那么的抗拒，除非是碰到那些不占便宜就是吃亏的“刁民”，不过我们提前已经公示管道图了，他也无话可说。另一方面在签合同的时候可以在附加协议当中加上一条：根据设计需求，所购买的商品房中可能有管道及其他公共设施，本人对此无异议，并不阻挠维修等，对管线多的在销售的时候可适当的降低房价。

3.     对待施工中的问题：不是合同中约定的违约赔偿责任，其他的一些质量问题，我们可以给维修，但除非法院判决，绝对不能提用钱赔偿。

4.     在代理公司与开发公司签订代理合同的时候，一定是让开发商提供合同样本

5.     土豆写的有关万科合同附件及补充协议中有关通知客户交房的一条：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付应付房价款和违约金外，出卖人应书面通知（书面通知形式为挂号信、特快专递或报纸公告）买受人办理房屋交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间。买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。

6.     通知客户交房时给客户寄挂号信VS特快专递的优劣。如果选择给客户寄信的话面临的问题就比较多了，寄挂号信不你手里只有一张小小的回单，上面的邮戳只能确定你发信的日期，但是你发信给谁，内容是什么根本无法确定。用特快专递，可以在信封上写上寄信的内容，同时也可以从特快公司那里取得有购房者签名的特快专递的一连，但是还有一个问题就是如何确认你信封里面的东西是交房通知书，而不是一张白纸，经过天才们的共同努力终于想到一个方法：请公证处公正。

7.     奥林跟现代城的选房协议当中有一条很好，3日后不签正式的认购协议，该房源确认表作废，减少了很多的麻烦。