■产品规划与策划代理

先生孩子与优生优育，在产品规划这个问题上，我们必须选择优生优育，产品是策划的第一部也是最重要的一步，然后才是营销，现实当中我们大都是局限于营销的圈子，去面对已经生好的孩子，然后花费更多精力去给孩子整容。但如果我们能够从项目的一开始就跟项目，那么规划的第一稿一定要按照营销部门的意见来设计。因为营销部门更了解市场，我们做出来的产品最终也是为了从产品到现金的一跃。结合营销部门的意见由设计部门出规划，最后再在规划的基础上修改，孩子生漂亮了，以后所面临的找对象的问题就会简单的多了。下面是营销部门面对产品规划需要做的以及需要注意的。

        ★营销部门对规划要提出的观点主要有：

   1.   做什么样的产品，是多层、小高层、还是结合起来，要不要做6＋1的电梯楼，甚至于楼房外里面的用料与颜色，阳台、窗户、空调位如何设计；

   2.   户型配比按照多少来做合适，楼盘的那个位置做什么样的户型；

   3.   车位、车库、储藏室如何安排，是做地上还是地下的，要不要人车分流；

   4.  要不要做主题商业，商业如何安排能更好的提升住宅的价值，要不要做东西向的住在；

   5.   小区景观及配套（像体育设施）建议。

 ★在没有能力去创新前，要安心的做一个小学生，去学习别人的规划，甚至照抄别人的规划

 ★动态的公司、动态的市场、静态的地块。

■菏泽小高层成本约在2300元左右，主要成本构成明细科目如下：

   (一)  开发成本费用

1.   土地使用权取得费     400元/平米

2.   前期工程费           平坦地块这一块可忽略．　　

3.   建筑、安装工程费    小高层1300元/平米，多层700元/平米

4.   基础设施建设费、公共配套设施建设费     合计150元/平米

(二)  期间费用
商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。                       约200元/平米

(三)  税金                      单价×10％/平米 （10％－12.5％有的可以免去）

■为什么很多地方不提供公积金贷款

  1. 公积金贷款，手术比较麻烦，回款时间慢，所以开发商不愿意采用这种方式

  2. 公积金贷款，利率比较低，银行是商业性质的，为了赚钱，所以银行不愿意采用这种方式，甚至有的银行给开发商贷款的附带条件就是不采用公积金贷款。

■小区如何高档起来

    一件纯手工制作的衣服，不论是西装还是其他的服饰，肯定都给人一种高档的感觉，为什么呢？这就是细节的作用，在这个层面上跟面料无关。一个小区高档与否，也是表现在各个细节上的，从一扇门、一棵树、一个景观，一个角落的卫生等等细节上，如果这些细节方面都存在了人性化的足迹，任谁都不会说这个小区不高档。开会时说的商业配套也是这样，小区商业的存在是为了增加住在的价值，首先是解决住宅的配套，而不能降低住在的价值，像万科的5分钟生活圈就是非常人性化的设计，从细节上给人一种美感。