对杭州楼盘降价兴业收缩房地产非标融资的分析

管清友

周末，杭州传言楼盘大幅降价，兴业银行收缩房地产非标融资之内部文件流出。我们总体看法：虽是个案，但对市场而言意义重大。

杭州降价反映我国区域性的房地产库存压力，这种趋势年内仍将持续，国家层面房地产政策暂不会松动，将视房地产企业资金情况而动，政策变动与市场运行有较大时滞。鉴于此，今年房地产开发投资形势不容乐观。

兴业银行收缩房地产非标融资确有其事，属于商业银行根据本行业务情况主动调整，不具有普遍性，开发贷款并未全面停止，但其中风险警示作用不容忽视。预计今年银行的开发贷收紧政策会是：表内开发贷仍严格名单，总量不增或占比略降（优质地产商）；表外非标投向房地产的大幅减少（劣质地产商）。

以下为对这两个事件的详细分析:

杭州楼盘降价点评：1、降价楼盘为桥西板块的德信北海公园和天鸿香榭里，降幅约20%，区域供给过高、竞争激烈以及开发商资金链紧张是事件本质原因。

2、2013年全国TOP15开发商齐聚杭州，将杭州土地市场热度推升至极点，全年土地成交金额和住房成交金额均创历史新高，杭府顺势推地的行为加剧了市场波动，地价飙升的同时商品房库存亦大幅攀升至14.3万套，去化周期高达20个月。年中杭府将二套房首付提升至70%，加之下半年实际按揭利率持续提升，需求逐步萎缩，供给过剩的情况愈加严重，房价出现阶段性见顶的信号。

3、我们预计城郊各板块均会出现跟随降价，房价底部有望在短期内会迅速探明，市场会出现一波快速去库存；对其余城市楼市的影响未必会很大。

4、杭州降价只是个案，但反映区域市场的高库存。国家暂时不会松动房地产政策。若房地产企业出现大面积资金链断裂，未来国家政策有望逐步从二套房首付比例开始适度放松对需求的收紧，同时在供给过剩的区域采取措施控制批地，逆周期调控来平滑周期波动。

网络上传言的2014杭州首轮降价楼盘汇总

1.德信.北海公园.均价19000降至15800.

2.天鸿.香榭里.均价17200降至13800.

3.阳光郡.均价17500降至13800.

4.运河协安蓝郡.16800降至14400.

5.协安紫郡.17500降至14800.

6.保利梧桐雨.16200降至12800.

7.天阳.半岛国际25000降至20000.

8.万科.北宸之光.16800降至13000.

2014年2月己经宣布降价的楼盘平均降幅为15%--25%之间,专家认为此轮降价为试探性降价,未来还会有更大规模,更大幅度的降价.

就此，我们咨询了在杭州从事房地产开发的朋友，答复如下：

1、2已属实，是明降，后面的还没听说，不排除会跟进。1、2降价的楼盘都在杭州城北桥西板块，该板块供应量很大，去年下半年销售已放缓，带头降价的德信公司因年初刚拍了块地，资金紧张，遂降价以快速回笼资金，没想到同一区域的天鸿第二天即跟进，且降价幅度更大。

我们也咨询了在杭州从事融资的朋友，答复如下：

1、杭州地铁通车速度快，辐射半径大幅扩大，供给增多。2、单独地产商拿项目比较少，小地产商资金量已经供不上，都是几个开放商一起拿，成本在15%以上，小开发商已经一两年拿不到地了。3、在杭州1万5左右的购买力还比较强，刚需还在，2万以上需求萎缩。

兴业银行收缩房地产非标点评：已确认，交行停贷是假（但有警示风险），兴业收紧房地产非标融资是真。

1、银行（包括大行、股份制）对表内房地产开发贷款一直采用名单制管理（名单内是排名靠前的开发商，小开发商进不来），过去房地产调控时银行也最多也只是采取总量压降，暂停不可能。

2、从2012年下半年起，股份制银行通过非标为房地产提供了大量的表外融资，来规避额度和名单管制。兴业收紧的夹层融资是指股权信托模式：资质较差的地产商不满足“四三二”规定（四证齐全、30%的自有资金投入，国家二级资质），采取这种信托先向项目公司收购股权（一般80%）以上，到期后项目公司再回购股权的“假股权、真债权”模式。

3、预计今年银行的开发贷收紧政策会是：表内开发贷仍严格名单，总量不增或占比略降（优质地产商）；表外非标投向房地产的大幅减少（劣质地产商）。

民生证券宏观研究中心 2014年2月23日

民生证券研究院副院长、宏观经济研究中心总经理、首席宏观研究员：管清友博士

【宏观研究团队】李衡、张媛、朱振鑫、牟云磊

【金融研究团队】张磊、陆俊龙（非银）、邹恒超（银行）

【地产研究团队】肖肖、赵若琼

【债券研究团队】赵丽娜、王丹、曹又丹