关于城市房地产管理法若干制度的完善

                                          建议人：张子阳

城市房地产管理制度，始自1994年7月通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法），该法实施后城市房地产业日益发展成为国民经济支柱产业。然而，房地产管理法实施以来，也暴露出一些制度缺陷，尤其是国有土地出让金用途、国有土地使用权违约收回条件、房地产开发企业市场准入、商品房预售许可条件等相应制度有进一步完善的空间，笔者经研究，认为房地产管理法以下各项内容有修改完善的必要：

一、关于国有土地出让金用途制度

城市房地产管理法第十九条规定与《中华人民共和国乡村振兴促进法》第六十一条等法律规定不符，建议修改为：“第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城乡基础设施建设、土地开发和乡村振兴等法律规定的用途。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。”

二、关于国有土地使用权违约收回制度

城市房地产管理法第二十六条规定与民法典合同编规定的契约精神不符，建议修改为“第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让方可以根据合同约定收取违约金，但违约金不得高于土地使用权出让金的百分之二十；满二年未动工开发或者违反出让合同约定的土地用途开发土地的，出让方有权解除合同，并无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

二、关于房地产开发企业市场准入制度

城市房地产管理法第三十条规定与国家机构改革后的机构职责不一致，且存在注册资本与工程建设投资额不匹配、易产生债务违约甚至是系统性风险的制度缺陷。建议修改为:“第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自已的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的与工程建设投资额匹配的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当依法向县级以上地方人民政府市场监督管理部门申请设立登记。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府房产管理部门备案”。

三、关于商品房预售许可制度

城市房地产管理法第四十五规定明显存在影响预售商品房完工建设、商品房交付违约的制度缺陷，建议修改为:“第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书且土地使用权未被抵押或者司法查封；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（不含土地出让金）达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竐工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按国家有关规定将商品房预售合同报县级以上人民政府不动产登记机构办理不动产转让预告登记和房产管理部门备案。商品房预售所得款项，必须存于托管银行专用账户，专用于预售商品房有关的工程建设支出并接受房产管理部门的监督”。

附房地产管理法相关条款：

第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。