【莞楼月谈】农历2009，东莞地产明白了！

——宇鹏——

■■闲言序语

元宵节过后，楼智见宇鹏，问及东莞楼市09走向，房价涨跌趋势，宇鹏一时语塞；楼智笑：你也有搞不明白的？

宇鹏答：论走势，谈趋势，三言两语怎能说清房价的涨跌呢？况且房价涨跌类似赌大盘，各类专家多有话及，宇鹏无意参与此类话题的交流，但是，纵观东莞楼市08年市场行情及新春过后的市场动态，宇鹏觉得，牛年，东莞地产明白了！

楼智问：东莞地产明白了？此话怎讲？

宇鹏笑：如果从营销层面来看东莞楼市，07年，市场太疯狂，楼市的营销多省略；08年，市场太恐慌，楼市的营销多彷徨，到了09年，大家突然都明白了，要卖楼，就要扎扎实实做好营销，所以说，09牛年，东莞地产明白了！

楼智于是说：愿闻其详！

闲言代序，听宇鹏叙来。

■■春节一开张，面对的是600万的市场存量！

牛年的春节，对于东莞地产的同行而言，百感交集，08年楼市销售的排行榜触目惊心，排名前十位的企业全年销售量占整个楼市总销量的比重超过50％！这意味着，在2008年，大多数的地产企业其实是没有吃饱的。

根据东莞市房管局发布的相关数据：2008年东莞全市在售项目为326个，其中全年有成交的项目有305个。2008年东莞商品房新增供应679.6万㎡，共74243套，全年成交总面积为383.34万㎡，共38114套，总成交金额246.4亿元。截止到2009年1月份，市场商品房累积可售存量723万㎡，其中住宅可售存量为609.34万㎡。

2009年1月份，东莞市新增住宅面积约21.44万平方米，新增住宅套数约1602套，同期，东莞市场共售出2266套房，总签约销售面积约25.59万平米，折合消化了近5万可售存量，面对着超过600万㎡的市场存量，压力显而易见！

■■节后楼市炮声响，各种活动齐登场

春节期间，有地产朋友曾问计宇鹏，2009怎么挺过。宇鹏提出12字方针：卖不动，做活动，聚人气，快销房!

2008年的东莞楼市号称最难过的一年，但是，从市场的总销量来看，还是有383.34万㎡的销售量，不是说大家都卖不好，排名前三甲的销量也都在10亿以上，这说明，需求市场还是客观存在的，这种市场环境下，谁的营销做的好，谁就有机会跑赢大势，获得成交。

2月的第一个周末，元宵节，东莞城区近18个楼盘活动登场，比如：南城区的超级大盘，51万平米的花园社区百悦尚城推出“开春响购，万位归零”的大型营销活动，活动期间，超过100组新客户到场。第二个周末，情人节，东莞楼市打出甜蜜情人节，浪漫营销的主题活动，超过20个楼盘开始启动活动攻势，令人眼花缭乱，目不暇接！

很显然，2月的楼市，炮声隆隆，硝烟弥漫，厮杀几乎进入了短兵相接的肉搏阶段，成交数据显示，2月10日后楼市的成交量有了明显的提升，单日成交量达到100套左右，这其中活动营销功不可没。

■■牛年熊市，换双好鞋快点跑！

曾经有个笑话，两个朋友在森林里游玩，突然遇到一只熊，其中一人不慌不忙的坐下换鞋，他的朋友不解，熊来了，还不快跑，这人说，我换了鞋，就跑的快一些了，朋友更不解，换了鞋就能跑过熊么？这人笑了：我只要跑过你，就行了！

看东莞牛年的行情，楼市状况，整个是一大熊市，巨大的存量，有限的需求，快跑是唯一的出路。从市场的反应来看，东莞地产明白了，做营销，快出货是唯一的出路，谁的营销做的能够更好一些，能够更能吸引人，谁的销售业绩就会更好一些，这中间，换双好鞋可是关键了。

传统营销中的推广手段正逐渐被新兴的网络营销取代，网络时代的全新网络营销模式也正被越来越多的地产同行采用，所产生的效果也被更多的地产同行所认可，当大家都明白熊市要快点跑的时候，基于网络平台的互动传播营销系统就成为了大家都要换上的那双好鞋！

好了，本期的莞楼月谈先到这里，宇鹏感谢大家的支持和帮助，我们下期再见！