【房市东莞】东莞楼市变局横现，三五年内行业洗牌
                        ——东莞市住房建设规划（2006-2010）解读

 

                              ——宇鹏——

 

    政策对一个行业的影响是深远的，在我们所从事的房地产行业，历经系列新政后，整个行业为之踯躅，前景变得扑朔迷离。如果说政策对行业起到间接调整的作用。那么，在区域市场上，城市的建设规划对本市的房地产行业将有着直接和决定性的改变。9月底东莞市出台的《东莞市住房建设规划(2006- 2010)》(以下简称《住房规划》)，使东莞市房地产行业和市场发展有了明确的方向，也充满了可确定的变数，一句话，东莞《住房规划》使东莞市的房地产发展进入一个明朗化的变局中。

 

变数之一：放量建设，拉开东莞城区高速发展大幕

 

   《住房规划》第一次明确提出，“十一五”期间东莞主城区新增住房建设总量1800万平方米，其中旧城改造300万平方米，新建住房1500万平方米。

 

    五年1800万平方米的建设总量，对于国内很多大城市不算什么的，比如广州一年的住宅成交量就在千万平方米之上，深圳一年的成交量也是900万平方米左右。但是，如果回过头看一下东莞的过去两年的市场数据，对1800万平方米的体量就会有新的认识。

 

    据有关资料统计，2004年东莞市全市商品房成交面积是211.5万平方米，其中商品房住宅成交面积为175.94万平方米（含别墅），2005年是208.65万平方米，商品房住宅成交面积为201.38万平方米（含别墅）。这个数据是过去两年全市的成交统计，如果是城区范围的成交面积大概要打个六折，也就是在130万平方米左右。未来五年城区范围新增1800万平方米的开发量，比照过往的成交量，需要多长时间市场能够消化呢？

 

    2006年6月推出新政，加强了对土地闲置的处理，由此也推动许多空置的土地进入到开发日程上，加上目前许多在开发项目的后几期及后续土地的开发，粗略统计未来存量土地的开发量接近1000万平方米，这个体量加上新增的1800万平方米的开发量，即使有关部门进行调剂与平衡，未来五年的城区开发量也将突破2000万平方米！

 

    放量建设，拉开东莞城区建设的大幕！

 

变数之二：政策所向，区域兴旺，中小户型引领市场

 

    《住房规划》对“十一五”期间的居住用地规划结构做了明确的调整，“二带、二区、三片、多点”是核心。

    1、 二带：轻轨沿线居住带和东莞水道沿岸居住带，前者是落实近期规划的“一带”概念，后者打造东莞水道两岸的居住生活用地。
    2、 二区：即近期规划中提出的中央生活区和松山湖商务居住区。
    3、 三片：即胜和－亨美片、立新－火炼树片、水蛇涌片旧村改造的地区。
    4、 多点：包括近期规划中的 “员工村”和开发条件业已成熟、存量土地比较集中的地区。

 

   居住用地的布局：万江区为172 公顷，莞城区为161 公顷，东城区为300 公顷，南城区为237 公顷，松山湖科技园区为420 公顷。

 

    整个“十一五”期间，松山湖科技园、东城区、南城区将成为重点发展区域，万江区域的房地产开发也将在政策的指导下迎来一个快速发展的黄金时代。南城的中央生活区原本就作为城市发展的重中之重，在“十一五”的起始两年内将得到政策的大力支持，东莞的城市核心呼之欲出。

 

   《住房规划》对居住用地规模做了规划，其中，中小套型、中低价位的普通住房（含经济适用房）用地面积9平方公里，总建筑面积约1200万平方米，总套数约13.3万套，占新建居住总用地面积的70％。

 

    据统计2004年全年商品房住宅销售（含预售）总套数为14697套（不含别墅），2005年销售总套数为14833套（不含别墅），2006年1－9月份销售总套数为12806套（不含别墅），“十一五”期间推出的中小户型的体量接近过往一年销售量的十倍！未来几年，中小户型将引领整个楼市。

 

变数之三：容量控制，密度分区，全新城市面貌亦然而出

 

    《住房规划》对居住用地的容量控制建议遵循圈层理论：
    ① 密度一区：中心城区三环路以内区域，松山湖莞深高速以北地区，居住用地毛容积率为1.6-2.5。
    ② 密度二区：中心城区三环路至四环路之间的区域，住宅为多层、中高层和高层，居住用地毛容积率为1.4-2.0。
    ③ 密度三区：中心城区四环路至五环路之间的区域，住宅以多层、中高层为主，高层为副，居住用地毛容积率为1.2-1.8。
    ④ 密度四区：松山湖莞深高速以南地区，住宅以多层为主，低层、中高层为副，居住用地毛容积率为1.0-1.5。

 

    未来四个密度区域建筑高度及形态将各有不同，核心城区以小高层和高层住宅为主，四环路以外，多层、低层、小高层为主流。这种容量控制的圈层方式，保证了有限的城市综合配套资源更好的服务城市居民，土地资源合理的得到最大限度的开发和利用。

 

    通过容量控制，密度分区，东莞全新的城市面貌亦然而出。

 

变数之四：五年之内，行业调整，品牌开发企业崛起市场

 

    《住宅规划》对东莞房地产住宅市场未来五年有了明晰的规范，同时明确了每年的推出量，用目前的市场情况来衡量，五年之内，住宅市场是一个巨大的推出量！竞争是在所难免的了，在巨大的投放量上，东莞房地产行业的调整期将会拉开序幕。

 

    据统计，东莞目前注册登记房地产开发公司约200家，其中有项目开发的企业不到一半，市场放量的增加使得企业的竞争日趋激烈，开发企业为了生存、发展将会在市场细分之下进行产品升级、营销升级、品牌升级。可以预料在未来2－3年内买方市场的压力下，一些竞争力相对较弱的开发企业会通过转型、并购、重组寻找出路，3－5年后，东莞市场上品牌开发企业先后崛起引领东莞房地产行业向更高水平迈进。

 

    同期，外来的房地产开发企业将携成熟的开发技能、高水准的营销模式进入东莞市场，使得竞争的态势愈演愈烈。

 

    五年之内，行业的调整在所难免，品牌开发企业的崛起将为市场贡献出更多的精品住宅。

 

变数之五：基础建设，市政配套，综合考验政府执政能力

 

    房地产的发展与城市的基础建设及相关市政配套密不可分。《住宅规划》的推出显示了政府在“十一五”期间大力发展住宅产业的决心，客观上来看，东莞目前的基础建设和市政配套还不是很完善，规划中的两个重点区域，中央生活区、松山湖居住区也只是路网刚刚成型。相关的市政配套，公交服务系统、教育配套系统、卫生医疗系统、商服配套系统等多数还是空白。基础市政配套的或缺很大程度上会影响区域的开发和建设，规划到位了，基础建设与市政配套能到位吗？

 

    住宅产业的高速发展同时也与新增人口数量有密不可分的关系，东莞未来五年能否有相当体量的人口进入、城市能否提供足够就业岗位目前尚难确定。相关条件将直接影响住宅市场能否有足够的消化量来消化推出的住宅。

 

    住宅开发，基础先行，基础设施的建设、市政配套的完善，对区域的开发重要性不言而喻，这些内容将综合考验本届政府的执政能力。