有今生可能无来世的“小产权房”

任孟山

不久前，建设部发言人提请购房者注意购房风险，“小产权房”不受法律保护。所谓“小产权房”，主要是市面上声称的“村产权房”、“乡（镇）产权房”和“区产权房”。之所以有这些五花八门的名字，是因为它们和平常的商品房（即相对而言的“大产权房”）的根本不同之处在于无法办理房屋产权登记。按照我国目前的法律法规，不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。有些村集体经济组织在集体土地上集中建设住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，却擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。

也就是说，购买“小产权房”的人们，属于被集体经济组织“擅自扩大的销售对象”，按照现有法律规定，他们拥有的房屋不受法律保护，无法维护自身的权益。因为说到底，“小产权房”在很大程度上是一个为了市场销售而被杜撰出来的概念，对于非集体经济组织的成员而言，它就是“无产权房”。数据显示，北京小产权房的销售竟然占到售楼量的两成。“小产权房”数量如此巨大并成为社会问题，其推动因素有很多，既有利益的诱惑也有现实的需求，还有集体经济组织和房地产开发商的勾结。

首先，作为土地提供者的集体经济组织，期望在有限的土地上建设更多的房屋，用其换取较高的经济收益，改善集体经济组织及其成员的经济状况，或者满足相关组织掌权者的个人利益。其次，作为购买者的普罗大众，高高在上且不断上涨的城市房价实在让其不堪其重，而“小产权房”价格通常只有市内商品房价格的25%-30%。上个月的北京普通住宅开盘整体均价是10280元/平米，而“小产权房”每平米的价格是3000元左右。正是因为这个因素，许多人虽然知晓其中风险系数很高，还是对“小产权房”趋之若鹜。上面两个因素的存在，让房地产商看到了买卖双方的利益结合点，侧身与集体经济组织合作，房地产商出钱集体组织出地建房，然后共同分红。正如有的专家分析的，当前“小产权房”的开发建设多是假借“新农村建设”名义，以改善农村居住条件为名，行商品房开发之实。换句话说，是集体组织必须先主动出张“假皮”，才有可能进行下面的开发与销售工作。

从法律的角度讲，不合法的东西就是不合法的东西，即使是合理也不可能合法。“小产权房”一旦因为各种原因被拆除，购买者纵使有千万条无奈的理由，也无法通过法律程序挽回自己的损失。但是，现实社会的麻烦在于，它的运作不会完全依据法律设定好的路线进行，而且，让社会良好运行的逻辑也不仅仅是法律的逻辑。购买“小产权房”毕竟不是购买毒品或枪支，没收或拆除还是“先上车后补票”的政策选择，将关涉到很多人的切身利益，也关涉到社会秩序的稳定与和谐。在这个意义上讲，是否给已有今生的“小产权房”以来世，可能是一个慎重的政治考量而不是一个简单的法律判定。当然，目前最明智也最有可行性的做法是，停止一切“小产权房”的建设，不再让问题扩大化，深入调查其中涉及到的权力寻租现象。如果可能的话，让已成脱缰之马的商品房价格能够停止或放缓上涨速度，应该也能成为“小产权房”市场扩展的阻碍因素。