中国房地产怪圈--中央与地方博弈，行政与市场较劲

2012年7月日/董秀成

    当前，国家为保持经济增长稳定，适当放松了货币调控政策。与此同时，房地产市场出现回暖，房价止跌反弹，一时间房价再度成为热点，引起社会大众和政府的密切关注。国务院近期派出督查组，对国内大城市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，中央政府多次重申要坚持房地产调控政策不放松，这充分表明中央政府坚决制止高房价反弹的决心。然而，这种决心是否成为切实抑制房价反弹的力量，现在下结论恐怕还为时过早，因为如果没有有效的相应政策措施，那么即使决心再大也无济于事。

    长期以来，在抑制房价格方面一直存在中央与地方不同步，目标不一致的状态，根本没有在全国范围内形成中央和地方一盘棋的局面。中央与地方利益之间产生矛盾，中央高度重视高房价带来的社会问题和民生问题，甚至将高房价上升到政治层面。与此相反，地方政府关注更多的是当地经济发展问题和财政收入问题，没有较快的经济增长就意味着没有业绩，GDP考核成绩就不理想，同时没有房地产的繁荣就没有足够的地方财政实力，地方债务问题无法解决而且可能面临地方公共支出和公务员工资发生困难。因此，无论中央如何强调和监督，地方政府总是二连三地试图微调房地产政策，有令不行，有禁不止，根本问题是中央与地方之间存在巨大的利益差距。中央政府必须与地方政府之间建立一种利益协调机制，尤其是调整考核政策，考核指标体现要由以GDP为中心转移到以民生为中心的正确道路上来。

另外，在国家房地产调控政策工具上，依然是过度迷信行政力量而忽视市场力量，试图采取强制性的行政手段来控制价格。从历史经验看，依靠行政力量控制物价，从来没有取得最终的效果。行政力迷信可以说是当前我国非典型市场经济环境下的重要特征，但它不符合市场经济基本供求关系平衡的规律，可以在短期内有效，但后续效果和长期效应肯定是不良的。未来调控政策和措施，应该逐渐减少行政力干预而是充分利用市场供求关系来调整，从供应层面上加大保障性住房建设力度并鼓励开发上房地产开发，在需求层面上尽快制定完善配套的差别税收政策体系，充分发挥税收杠杆作用，在保障居民刚性购买需求的前提下，有效抑制储备需求，坚决控制投资需求。