房地产限购措施必然是临时的

2011年6月20日/董秀成

    目前，中国房地产调控措施很严厉，尤其是限购政策和措施非常有效，投资或投机购房需求受到压制，市场交易出现冰冻，价格尽管没有如愿大幅度下降但已经得到有效控制。同时，在供应方面，国家加大保障房建设力度，在全国范围内形成一股保障性住房建设高潮，这必然对房价起到抑制作用，并有可能让房价出现回落趋势。

    但是从大趋势来看，中国目前还将继续处于城市化过程中，农民变市民的趋势还将持续较长时间，预计还会有大量人口从乡村走向城市，需要数量庞大的住房市场供应，因此房价大幅度下跌的可能性很小。

    目前的房价调控政策基本上以行政手段为主，尤其是限购政策属于典型的政府行政干预市场的行为，如果房价下跌对宏观经济形势如信贷、经济、金融等产生冲击，那么国家为保经济稳定增展和就业稳定，这些行政性措施肯定就会有所取舍或放松，因此这些措施必然具有临时干预性质。

    从发达国家经济发展过程来看，只有在城市化基本完成以后，人口基本稳定而不再有大规模迁徙，房地产价格才会出现周期性波动，随着经济周期变化而有涨有落，但总体上看会随着通货膨胀率逐步上升。中国目前还远没有完成城市化进程，因此限购实际上主要限制成交量，而对价格影响很有限。只有出现价格下跌而成交量上升局面，这才基本符合社会本愿，但遗憾的是这种局面迟迟没有发生。

    城市化过程其实本质上就是城乡人口大迁移过程，农村人进城，农民变市民，小城市人进大城市，城乡人口比例发生重大改变。然而，现实情况是我国农村人口依然是大头，城乡人口比例还远远没有达到发达国家水平。

    从这个角度看，中国目前依然处于城市化的初始阶段，在今后相当长时期内仍将持续进行。目前国家的限购政策，实质上是限制移民，把进城移居人口关在住宅市场之外，这显然与城市化主流相违背，因此限购政策绝对无法长期实行。