房地产市场：不要利用扭曲手段解决扭曲问题！

2010年9月30日/董秀成于澳洲

    目前，社会和媒体仍然在“热议”房价问题，社会舆论总体上偏向于打压房地产市场，甚至是在妖魔化房地产市场，尤其是伴随着近期“住建部与银监会对二套房信贷的清查”和国土部与住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》出台，许多人都认为这是政府再度出手强化房地产调控的重要“信号”，因而可能使稍有“回暖”的房地产市场再度产生“信心危机”，买卖双方的“观望气氛”可能再度飘升。

    其实，房地产市场观望胶着一段时期以后，在价格比较稳定的基础上出现销售量回升，如果媒体将这种现象说成是“回暖”，那这种市场“回暖”本身是市场回归理性的正确表现，只不过这种表现与社会大众的普遍期待有较大差异而已。

    从市场发展趋势分析，如果买卖双方持续观望胶着，必然对房地产开发商、刚性买房者和政府都会产生巨大压力，而对那些投资或投机者不会产生较大压力。当资金无法通过销售回笼时，房地产商可能会面对资金链断裂的风险，政府面临土地收益与税收无法实现的风险，买房者时刻面临着能否在价格“谷底”出手抄底的风险。

    房地产市场与其他商品市场一样，存在买卖双方供求关系，价格由供求关系决定是市场经济的最基本规律，供求关系一旦失衡必然导致价格暴涨或暴跌，因此稳定价格或调控价格的途径就是要调整供求关系。

    从近年政府调控政策来看，其基点是抑制需求，尤其是打击投资和投机消费需求，大方向是正确的。但这些政策似乎对提高市场供应方面，着力不是十分明显，因此从供求失衡关系来看，政策思路存在明显欠缺。

    当政府通过调控尤其是过分采取行政手段压制消费需求，同时又没有及时提高市场供应能力，那房屋价格就不可能真实地反映市场供求信息，价格与供求关系产生扭曲，经济学基本规律“人为失灵”而导致潜在的报复动机，必然在未来产生更大的破坏力。

    政府调控政策应该是供应与需求两方面“齐头并进”，在抑制投资或投机需求的同时，提高市场上房屋的供应能力，让市场供求关系趋于平衡稳定状态，进而让房价回归理性。

    政府在调控政策实施方面，应该重点保证供应能力，其中加大土地供应量恐怕是必然选择，在房价高的地区增加中小套型限价住房建设供地数量，同时更应该增加商品房市场的土地供应量，土地供应量一旦提高，房屋供应总量增加，在保持对投资或投机需求的前提下，房屋价格自然会回落到正常、合理价格的范围。

    政府在短时期采取行政手段控制房价可能是有效的，但从长期趋势看一定是失效的政策，因为用扭曲的政策工具来调控处于扭曲状态的市场其效果必然是扭曲的，这是长期以来从计划经济走向市场经济过程中我们得出的最基本经验之一。

    从长期看，政府调控房地产市场的重心应该是在抑制投机或投资消费需求的同时确保房屋资源有效投放市场，其中改革和完善土地供给方式和增加土地供给量是关键环节。如果单纯从需求方解决市场失衡问题，而不从供应方入手，市场失衡和扭曲问题就不可能合理、有效的解决。