本月1日，住房和城乡建设部发布了新的《商品房屋租赁管理办法》，该办法将于明年2月1日正式实施。

该办法涉及两个方面的内容：第一部分内容是有关房屋出租人和承租人合同法律关系的规定；第二部分是关于房屋租赁的行政管理的内容。其中有关出租人和承租人合同关系问题，办法第八条规定出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。同时第二十二条规定，违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

业内人士将住建部的上述两条规定解读为意在抑制群租。按照新规定，北京将会有很多群租房面临违规的现状。如果依照办法强制出租人终止违规群组合同，那么，将会导致低收入承租人的租房成本大幅度提高，有些人也许要面临流落街头的危险。

有关房屋出租人和承租人之间的法律关系的立法，属于民事立法，而根据《中华人民共和国立法法》的规定，有关民事立法属于全国人民代表大会及其常务委员会立法权限范围，任何其他国家机关均无权涉足于此。并且租赁关系作为一种合同法律关系，我国合同法早已经有了明确具体的规定，作为国务院的一个部级机关，住建部对于合同法已经有了明确规定的事项，再重复做出规定完全是多此一举。

至于说到住建部租赁办法中限制群租的第八条、第二十二条规定，笔者认为，这是住建部通过部门规章干预合同关系，限制房屋产权人的财产权利，剥夺低收入阶层的基本居住权利，不仅违反了我国合同的相关规定，也侵犯了公民的基本人权，属于违宪性的立法。

首先，根据我国合同法第五十二条的规定，只有国家的强制性法律规定和行政法规才能决定合同的有效或者无效。所谓强制性法律规定，是指全国人民代表大会及其常务委员会依据其所享有的立法权限制定的规范性法律文件。所谓行政法规，是指国务院依据其立法权限制定的规范性法律文件。而住建部作为国务院的下属部级机关，其根本无权制定法律，也无权制定行政法规，当然也就无权通过制定所谓的租赁办法限制群租问题，更无权宣称群租合同无效，要求出租人终止租赁关系。

其次，出租的房屋属于公民的合法财产，将合法拥有产权的房屋出租，属于公民依法行使自己对财产的权利。由于公民的财产权属于宪法赋予的基本权利之一，因此，除非法律对此做出限制性规定，房屋产权人对于房屋的权利就不应受到任何非法限制。就此而言，住建部通过自己制定的规章性质的办法限制限制群租，也是属于侵犯公民财产权的违法行为。

最后，从承租人的角度来看，居住权属于其作为一个自然人依法享有的基本人权。一个人只要活着，就必须满足衣食住行，这是生命存在的基本前提，自然也就是公民的基本人权。我国宪法第三十三条规定，保障公民的人权是国家应负的宪法义务。因此，任何国家机关都没有权利因为某一个、某一类、某一阶层的中华人民共和国公民因为经济问题而让其露宿街头。

综上所述，笔者认为，住建部的租赁新规规定了很多与合同法重复的废话，也规定了几条违反法律、宪法规定的糟糕规定，且看它如何将其贯彻实施。